Vorlage - 5961/15-AW

Mitteilung:

In der Sitzung des Finanzausschusses am 17.02.2011 hat die Ratsgruppe „LAS/Grüne“ folgende Anfrage gestellt:

In der Sitzung des Umwelt-, Planungs- und Bauausschusses am 09.02.2011 wurde auf Nachfrage zur Ermittlung der Verkaufspreise von der Verwaltung geantwortet, dass die Werte der Grundstücke entsprechend den gesetzlichen Vorgaben nach der Immobilienwertermittlungsverordnung berechnet wurden. Weitere Angaben zu Art, Verfahren und Gegenständen der Wertermittlung wurden nicht gemacht, ebenso waren die Antworten zum Wert der Bäume und deren Ersatz durch Neubepflanzung unzureichend. Daher wird um Beantwortung folgender Fragen gebeten:

Frage 1:

Nach welchem Verfahren wurden die Verkehrswerte der Flächen A, B und C ermittelt? Wie wird die Wahl des Verfahrens begründet?

Antwort der Verwaltung:

Die Flächen A, B und C (siehe Anlage 1) sind in der Eröffnungsbilanz der Stadt Salzgitter als Verkehrsflächen bewertet. Die Ableitung des Bodenwertes der Verkehrsflächen erfolgte auf der Basis des Bodenrichtwertes. Der Bodenrichtwert für Straßenflächen wurde für die Bilanz mit 25 % des Bodenrichtwertes angesetzt. Die Bodenrichtwerte werden gemäß § 192 ff Baugesetzbuch (BauGB) vom Gutachterausschuss beim Landesamt für Geoinformationen und Landentwicklung ermittelt und ständig fortgeschrieben. Einzelheiten des Wertermittlungsverfahrens ergeben sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmWertV). Gemäß § 10 ImmWertV werden die Bodenrichtwerte vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Vergleichswertverfahren ist das sachgerechteste Verfahren zur Ermittlung von Bodenwerten.

Der Bodenrichtwert im Bereich des Einkaufszentrums an der Gesemannstraße beträgt 75,00 €/m² bei WA IV 1,1. Das bedeutet, dass sich der Bodenrichtwert von 75,00 €/m² nur auf WA-Flächen (allgemeines Wohngebiet) mit einer 4‑geschossigen Bebauung und einer Geschossflächenzahl von 1,1 gleich 1,1 m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche bezieht.

Der Kaufpreis für die Fläche C wurde mit 75,00 €/m² angesetzt, weil diese Fläche nach dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan (Vorlage Nr. 5791/15) und der künftigen Nutzung im Wesentlichen den in vorstehendem Absatz geschilderten Kriterien entspricht. Allerdings hätte von diesem Preis sogar noch ein Abschlag vorgenommen werden müssen, weil der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan für die Fläche C keine 4‑geschossige, sondern lediglich eine 2‑geschossige Bebauung vorsieht.

In dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan werden die Flächen A und B ebenfalls als Bauland festgesetzt. Aber diese Flächen sind nicht selbständig bebaubar und aufgrund ihres Zuschnittes und ihrer Lage nur als Arrondierungsfläche zu beurteilen. Für derartige Flächen ist bei der Bewertung ein erheblicher Abschlag vom Bodenrichtwert notwendig und auch gerechtfertigt, weil die Flächen nicht den Zustandsmerkmalen des Richtwertgrundstückes entsprechen.

Die zusätzlich zu den Bodenwerten als Straßenfläche für die Flächen A und B angesetzten Werte von 1,38 €/m² und 2,62 €/m² der Neißestraße ergeben sich aus der Anlagenbuchführung der Stadt Salzgitter.

Insgesamt haben sich die nach den geschilderten Verfahren ergebenden Kaufpreise durch das Verhandlungsergebnis ergeben.

Frage 2:

Auf welchen Stichtag bezieht sich die Wertermittlung?

Antwort der Verwaltung:

Als Stichtag für die Kaufpreisbildung ist der 01.01.2010 zu nennen.

Frage 3:

Inwieweit wurde bei der Wertermittlung der Teilflächen A und B neben dem Entwicklungszustand berücksichtigt, dass aufgrund des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Leb 161 „Zentraler Versorgungsbereich Gesemannstraße“ ‑ Vorlage 4711/15 ‑ und des beschlossenen Straßenbauprojektes für die Maßnahme „Einkaufszentrum Gesemannstraße (Rückbau Neißestraße und Erneuerung Banater Weg)“ ‑ Vorlage 5614/15 ‑ eine anderweitige Nutzung dieser Flächen absehbar ist?

Antwort der Verwaltung:

Die Beantwortung wurde bereits mit der Antwort zu Frage 1 vorgenommen.

Frage 4:

Welcher Entwicklungszustand wurde für die Teilflächen A (künftig Einstellplätze für den Einzelhandelsbetrieb) und B (künftig Bebauung mit Betriebsgebäude) angesetzt? Inwieweit wurde berücksichtigt, dass aufgrund der Ziele und Zwecke des in Aufstellung des Bebauungsplanes Leb 161 ‑ Vorlage 4711/15 ‑ und des Straßenbauprojektes „Einkaufszentrum Gesemannstraße“ ‑ Vorlage 5614/15 ‑ eine bauliche Nutzung als Einzelhandelsfläche zu erwarten ist?

Antwort der Verwaltung:

Die Beantwortung wurde bereits mit der Antwort zu Frage 1 vorgenommen.

Frage 5:

Welche Gründe sprechen dagegen ‑ im Interesse der Rechtssicherheit für Stadt und Investor, der entwurfsgerechten Umsetzung des Straßenbauprojektes, des Vollzugs des Kaufvertrages und Durchführung des Vorhabens ‑ die Straßenverkehrsflächen zu dem Zeitpunkt zu bewerten und zu veräußern, wenn die Voraussetzungen als baureifes Land vorliegen und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale erkennbar/gesichert sind?

Antwort der Verwaltung:

Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale sind bereits jetzt erkennbar. Die Voraussetzungen für die Bewertung als Bauland sind natürlich erst gegeben, wenn der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Planreife im Sinne von § 33 BauGB erlangt hat. Einem Zuwarten auf die Planreife des Bebauungsplanentwurfes spricht Folgendes entgegen: Das Projekt „Umgestaltung des Einkaufszentrums an der Gesemannstraße“ im Seeviertel besteht aus mehreren Einzelmaßnahmen seitens der Stadt, die zunächst durchgeführt werden müssen, damit die Baumaßnahme des Investors überhaupt möglich ist. Weil der Investor mit seinem jetzigen und auch künftigen Hauptmieter Fristen für die Umsetzung des Bauvorhabens vereinbaren musste, müssen verschiedene Einzelmaßnahmen der Stadt und die Projektentwicklung des Investors parallel abgewickelt werden. U.a. muss das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Dazu benötigt der Investor den Nachweis seines Baugrundstückes. Diesen Nachweis kann er aber erst erbringen, wenn er alle für das Bauvorhaben erforderlichen Grundstücksflächen erworben hat. Im Falle eines Zuwartens mit der Bewertung und der Veräußerung auf die Planreife des Bebauungsplanentwurfes besteht die große Gefahr, dass der Investor seine vertraglichen Baufristen nicht einhalten kann und somit das Bauvorhaben und das gesamte Projekt „Umgestaltung des Einkaufszentrums an der Gesemannstraße“ scheitert.

Frage 6:

Welche Kaufpreise/Verkehrswerte würden sich bei einer Bewertung und Veräußerung unter den in Frage 5 genannten Voraussetzungen ergeben?

Antwort der Verwaltung:

Im Falle eines Zuwartens auf die Planreife des Bebauungsplanentwurfes würden sich keine anderen Kaufpreise/Verkehrswerte ergeben (siehe Antwort der Verwaltung zu Frage 1).

Frage 7:

Welche Mehreinnahmen könnte die Stadt bei einer Veräußerung als baureifes Land erzielen?

Antwort der Verwaltung:

Die Grundstücke sind sachgerecht bewertet worden. Mehreinnahmen wären nur möglich, wenn ein über dem Verkehrswert liegender Kaufpreis erzielbar wäre. Das aber würde der Investor nicht akzeptieren.

Frage 8:

Welcher Wert wurde für die zu fällenden Bäume ‑ drei Platanen in Teilfläche A, eine Schwedische Mehlbeere in Teilfläche B und ca. 6 Bäume in Teilfläche C ‑ ermittelt? Wird dieser Wert im Rahmen der Veräußerung erstattet?

Antwort der Verwaltung:

Unter Verwendung von Ablösezahlungen in Höhe von 1.500,00 € pro Baum werden üblicherweise in Salzgitter Straßenbäume als Ersatz für gefällte Bäume gepflanzt.

In dem hier vorliegenden Fall wurde auf eine Entschädigung verzichtet, weil alle Ersatzpflanzungen im Rahmen von Projekten vorgenommen werden sollen, die im Rahmen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme „Stadtumbau/Seeviertel“ förderungsfähig sind. Es können somit auch für die Ersatzpflanzungen Städtebauförderungsmittel in Höhe von 2/3 der Kosten eingesetzt werden.

Frage 9:

Wo und an welchem konkreten Standort werden als Ersatzpflanzung zwei neue Bäume an der Einmündung Kattowitzer Straße/Neißestraße vorgesehen ‑ Vorlage 5614/15 ‑? Welchen Umfang nach Art und Anzahl der Bäume haben die als Ersatz vorgesehenen weiteren Baumpflanzungen auf dem privaten Parkplatz oder im Grünzug durch das „Seeviertel“ ‑ Vorlage 5614/15 ‑? Ist die Durchführung dieser Ersatzmaßnahmen rechtlich gesichert? Wer trägt die Kosten für diese Ersatzpflanzungen?

Antwort der Verwaltung:

Der Standort der beiden Ersatzbäume im Einmündungsbereich „Kattowitzer Straße/Neißestraße“ ist dem beiliegenden Planausschnitt (Anlage 2) zu entnehmen.

Weitere 6 Bäume werden im Zusammenhang eines geförderten Projektes im Seeviertel gepflanzt. Den Standort wird die Verwaltung mitteilen, sobald die Verträge zum Projekt abgeschlossen sind.

Durch den Beschluss zum Straßenbauprojekt vom 14.12.2010 (Vorlage Nr. 5614/15) und den Abschluss der Verträge zu dem in vorstehendem Absatz erwähnten Projekt sind die Ersatzpflanzungen rechtlich gesichert.

Die Kosten der Ersatzpflanzungen trägt die Stadt ‑ refinanziert zu 2/3 mit Städtebauförderungsmitteln.

2 Anlagen