Vorlage - 4828/16

Betreff: Bäder, Sport und Freizeit Salzgitter GmbH; Projekt Modernisierung und Erweiterung Hallenfreibad Salzgitter-Lebenstedt - Projektbeschluss
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:02 - Fachbereich Beteiligungen   
Beratungsfolge:
Wirtschafts-und Steuerungsausschuss Beschlussvorbereitung
17.12.2015 
39. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Wirtschafts-und Steuerungsausschusses ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
Stadtplanungs- und Bauausschuss zur Kenntnis
13.01.2016 
41. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtplanungs- und Bauausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Finanzausschuss zur Kenntnis
20.01.2016 
77. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanzausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Ortsrat der Ortschaft Nord zur Kenntnis
03.02.2016 
36.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates der Ortschaft Nord Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:


Der Vertreter der Stadt Salzgitter in der Gesellschafterversammlung der Bäder, Sport und Freizeit Salzgitter GmbH (BSF) wird angewiesen, der empfehlenden Beschlussfassung des Aufsichtsrates der BSF vom 04.12.2015 zur Modernisierung und Erweiterung des Hallenfreibades Salzgitter-Lebenstedt nicht zu folgen.

 

Der Vertreter der Stadt Salzgitter in der Gesellschafterversammlung der Versorgungs- u. Verkehrsgesellschaft mbH Salzgitter (VVS) wird angewiesen, den Vertreter der VVS in der Gesellschafterversammlung der BSF anzuweisen, gemäß dem zuvor genannten Beschluss zu stimmen. Ein schriftliches Beschlussverfahren wird alternativ zugelassen.         

Sachverhalt:
 

Mit der Vorlage 4243/16 aus dem Juni 2015 wurde die Entscheidung für eine grundsätzliche Projektvariante getroffen. Der abschließende Projektbeschluss (Leistungsphase 3 – Entwurfsplanung und Kostenberechnung) wird seitens der Verwaltung vereinbarungsgemäß mit dieser Vorlage dem Verwaltungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt.

 

Mit Gesellschafterbeschluss vom 22.07.2015 wurde die Geschäftsführung der BSF (ehemals Thermalsolbad Salzgitter GmbH, kurz TSB) beauftragt: „Im Rahmen des Projektes „Modernisierung und Erweiterung Hallenfreibad Salzgitter-Lebenstedt“ wird die Projektvariante 10a für den abschließenden Projektbeschluss weiter entwickelt (Leistungsphase 3).“.

 

Der Aufsichtsrat der BSF hat die Thematik in seiner Sitzung am 04.12.2015 intensiv beraten und mehrheitlich (8 Ja, 6 Nein, 1 Enthaltung) die folgenden Beschlussfassungen als Empfehlungen an die Gesellschafterversammlung ausgesprochen:

 

 

I. Projekt

 

1.              Nach Abschluss der Planungs- und Leistungsphase 3 wird die Umsetzung der weiteren Leistungsphasen des Projektes „Modernisierung und Erweiterung Hallenfreibad Salzgitter-Lebenstedt, Variante 10 a“ mit einer Investitionssumme von maximal 13,2 Mio. Euro/netto beschlossen.

 

2.              Die Umsetzung erfolgt in zwei Bauabschnitten. Die nicht mehr benötigten Gebäudeteile sind abzureißen:

Im ersten Bauabschnitt (Mai 2016 bis Dezember 2017) sind dies der ehemalige REHA-Bereich, die Eingangshalle mit der ehemaligen Gastronomie und der Clubraum, die Funktionsgebäude im Freibadbereich und die Gymnastikhalle.

Im zweiten Bauabschnitt (Januar 2018 bis Dezember 2018) sind dies die beiden Schwimmmeisterhäuser.

 

3.              Der erste Bauabschnitt wird mit einem Kostenvolumen von maximal 9,0 Mio. Euro/netto festgesetzt und umfasst im Wesentlichen:

              Rückbau Nichtschwimmerbereich

              Erweiterung der Wasserflächen mit einem Attraktionsbecken, einem Kleinkindbereich

              Eingangsbereich mit Poolbistro

              Sanitäre Einrichtungen

              Vollständige Erbringung der Planungsleistungen 1. BA zzgl. Planung 2. BA bis LP4

(Genehmigungsplanung)

 

4.              Der zweite Bauabschnitt wird mit einem Kostenvolumen von maximal 4,2 Mio. Euro/netto festgestellt. Er erfolgt unmittelbar im Anschluss an die Fertigstellung von Bauabschnitt 1 und umfasst im Wesentlichen:

 

              Sanierung Beckenumgang

              Sanierung Technik

              Umbau und Sanierung der sanitären Einrichtungen

              Sanierung von Teilen des Daches

              Erbringung der Planungsleistungen 2. BA (LP 5 – 9)

 

II. Finanzierung

 

Die Geschäftsführung der BSF wird beauftragt, zeitnah die Finanzierung unter folgenden Gesichtspunkten vorzubereiten und anschließend zur Beschlussfassung vorzulegen:

 

1.              Prüfung von Fremdfinanzierungsmöglichkeiten (mögliche Maximalbeträge über KfW-Darlehen und Bankdarlehen) und entsprechende Angebotseinholung

2.              Anschließende Prüfung und Abstimmung der ergänzenden Finanzierung über ein VVS-Darlehen mit der Geschäftsführung der VVS

3.              Prüfung der Möglichkeiten zum Einwerben von Sonstigen Fördermitteln

4.              Vorlegen eines abschließenden Finanzierungskonzeptes für beide Bauabschnitte unter Berücksichtigung der vorgenannten Prüfungsergebnisse

 

 

 

 

Die Geschäftsführung der BSF führt zu den Ergebnissen des aktuellen Planungsstandes der Leistungsphase 3 folgendes aus:

 

Für die Planung ist mit dem Büro CONSTRATA (Projektsteuerung) in einer europaweiten Ausschreibung (sog. VOF-Verfahren) das Architekturbüro Geising und Böker aus Hamburg ausgewählt und anschließend beauftragt worden. Verschiedene Varianten für die Umsetzung wurden mit dem Büro erarbeitet, beraten und dem Aufsichtsrat der TSB vorgestellt. Der Aufsichtsrat hat sich ausführlich mit den Projektvarianten für die Modernisierung und Erweiterung des Hallenfreibades Salzgitter-Lebenstedt befasst. Die Gesellschafterinnen haben sich auf Empfehlung des Aufsichtsrates die Umsetzung der Variante 10 a (siehe Anlage) ausgesprochen. Dabei soll die Umsetzung gemäß Gesellschafterbeschluss in zwei Bauabschnitten erfolgen. Neu- und Altbau sind als Einheit miteinander zu verbinden. Die Bauabschnitte so aufeinander abzustimmen, dass Schul- und Vereinsschwimmen ohne große zeitliche Verzögerungen und Schließzeiten auch während der Baumaßnahmen durchgeführt werden können. Die Wasserflächen des Anbaus müssen insbesondere den öffentlichen Nutzergruppen gerecht werden. Der Altbaubereich soll nach der Sanierung und Modernisierung insbesondere den sportlichen und schulischen Belangen genügen. Der Abriss nicht mehr benötigter Gebäudeteile ist entsprechend den Notwendigkeiten und der architektonischen Gestaltung vorzunehmen.

 

Umsetzung

 

Das Planungsteam hatte auf Grundlage der Beschlüsse zahlreiche Varianten im Rahmen der Entwurfsplanung und Kostenschätzung entwickelt. Von den Gesellschaftern wurde die o.g. Variante 10 a zur Umsetzung beschlossen. Diese umfasst im Wesentlichen:

 

Erweiterung im 1. BA

  • Lehrschwimmbecken (100 m²) mit Hubboden
  • Attraktionsbecken (328 m²) von 25 m Länge mit 4 Schwimmbahnen und weitere Wasserflächen mit Sprudelliegen und Massagedüsen
  • Kleinkindbereich und Bistro
  • Eingangsbereich
  • Umkleidebereich und sanitäre Einrichtungen
  • Wassertechnik
  • Lüftungs- und Heizungstechnik
  • Rückbau der nicht benötigten Gebäude oder Gebäudeteile

 

Modernisierung im 2. BA (Schwimmhalle und Funktionsräume)

  • Sanierung Beckenumgänge
  • Sanierung Dach auf der Seeseite
  • Sanierung der sanitären Einrichtungen im Erdgeschoss
  • Umbau der Umkleiden
  • Umbau Sozial- und Vereinsräume
  • Rückbau der nicht benötigten Gebäude oder Gebäudeteile

 

 

Mit der Umsetzung des 1. Bauabschnitts soll nach dem Projektbeschluss begonnen werden. Der „erste Spatenstich“ könnte im Mai 2016 erfolgen und die Fertigstellung ist bislang für den Dezember 2017 geplant. Daran anschließend erfolgt der 2. Bauabschnitt, der bis Ende 2018 durchgeführt werden soll. Die Schulen, Schulsportfachberater und Vereine sind über die Maßnahmen informiert worden.

 

Städtebauliche Gestaltung

Für den Neubau wird bewusst eine Außenfassade gewählt, die mit der „metallischen“ Oberfläche Bezug auf den Stahlstandort Salzgitter nimmt. Die Fassade wird mit einer pulverbeschichteten Oberfläche versehen, die sich dem Betrachter je nach Standort in besonderen Ansichts- und Farbeffekten zeigt. In beiden Bauteilen wurde die Lüftungsanlage wegen der vorteilhaften kurzen Wege zur Schwimmhalle im Dachbereich integriert. Im später folgenden 2. BA wird die „alte“ Schwimmhalle mit einem Wärmeverbundsystem versehen und farblich angepasst.

 

Finanzieller Aufwand und Finanzierung

Die Kostenschätzung nach DIN 276 hatten für den 1. BA rund 9,0 Mio. Euro ergeben, für den 2. BA belief sich die Kostenschätzung auf ca. 4,2 Mio. Euro.

In der Leistungsphase 3 erfolgt die Kostenberechnung auf Grundlage der Entwurfsplanung. Die Kostenberechnung bietet mit der zugrunde liegenden Planung eine genauere Kostenermittlung als die im Planungsprozess vorangegangene Kostenschätzung.

Die Kostenberechnung für den 1. BA beläuft sich auf 9,0 Mio. Euro mit einem Reservebudget für Unvorhergesehenes von ca. 387 T€.

Die Kostenberechnung für den 2. BA beläuft sich auf 4,2 Mio. Euro mit einem Reservebudget für Unvorhergesehenes von ca. 645 T€.

Da die allgemeinen Kreditzinsen derzeit vergleichsweise niedrig und auch Sonderprogramme wie z.B. die der Kreditanstalt für Wiederaufbau für energetische Sanierungen genutzt werden könnten war der Geschäftsführer aufgefordert worden, neben einer Mitfinanzierung durch die Gesellschafterin VVS weitere für die Gesamtfinanzierung in Frage kommenden Möglichkeiten zu prüfen und zur Beschlussfassung einen abschließenden Finanzierungsvorschlag vorzulegen.

 

Der Vorlage sind entsprechende Projektskizzen des aktuellen Planungsstandes der  Variante 10a beigefügt.

 

Empfehlung der Verwaltung

Die vorgelegte Beschlussempfehlung bildet den Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) mit dem Projektbeschluss und der Kostenberechnung.

 

Die Geschäftsführung und - nach sehr kontroverser Diskussion - mehrheitlich (8 Ja, 6 Nein, 1 Enthaltung) der Aufsichtsrat der BSF empfehlen, die weitere Umsetzung der Projektvariante 10a als abschließenden Projektbeschluss (Leistungsphase 3 – Entwurfsplanung und Kostenberechnung).

 

Dieser Beschlussempfehlung der Organe der BSF kann aus Sicht der Verwaltung zum derzeitigen Zeitpunkt und unter Berücksichtigung der vorliegenden Informationen sowie der nachfolgend aufgeführten Gründe nicht gefolgt werden.   

 

Gründe

Es fehlen weiterhin wichtige, für eine hier zu treffende abschließende Entscheidung notwendige und seitens der Gesellschafter geforderte Informationen (siehe Vorlage 4243/16), die in den Projektbeschluss mit einbezogen werden müssen.

 

Konkrete Angaben seitens der Geschäftsführung und der Planer insbesondere im Hinblick auf

 

-          eine mit allen Beteiligten abgestimmte detaillierte Zeitplanung für das Gesamtprojekt (beide Bauabschnitte; jeweils mit Bau- und Schließphasen),

-          ein abschließendes Konzept zur Gesamtfinanzierung beider Bauabschnitte und

-          eine detaillierte Abschätzung der nachhaltigen Auswirkungen der jährlichen Betriebskosten (Verlustausgleich; ggf. auch Kosten-Nutzen-Betrachtung)

 

fehlen bislang.

 

Der Verwaltung liegen derzeit nur grobe zeitliche Angaben über die Projektplanung vor. Darüber hinaus liegt immer noch kein abschließendes beschlussreifes Gesamtfinanzierungskonzept für beide Bauabschnitte vor. Es ist bislang offen, wie die Gesamtmaßnahme finanziert werden soll. Dies ist vor dem Hintergrund problematisch, dass in ersten Gesprächen mit infrage kommenden Banken deutliche Vorbehalte ausgesprochen wurden.

 

Im Wirtschaftsplan 2016 sind zwar die aus Sicht der Geschäftsführung der BSF erwarteten Auswirkungen auf die Entwicklung der jährlichen Umsatzerlöse und Betriebskosten enthalten, allerdings beruhen diese allein auf sehr groben eigenen Schätzungen der BSF und berücksichtigen noch nicht oder nur zum Teil die Umstände noch zu erstellender und zu beschließender Konzepte im Hinblick auf den Betrieb des Hallenfreibades sowie eines gesamtgesellschaftlichen Gastronomiekonzeptes für alle Standorte nach der Projektfertigstellung oder auch sonstige Risiken oder Chancen. Die vorgelegte Wirtschaftsplanung 2016 der BSF zeigt, dass der insbesondere durch das Projekt Hallenfreibad Lebenstedt erwartete nachhaltige Kostenanstieg den erwarteten Anstieg der Umsatzerlöse bei weitem übersteigt. Hinsichtlich der langfristigen Entwicklung der Verlustübernahme ist festzuhalten, dass sich auf Grundlage der Wirtschaftsplanung nach der endgültigen Fertigstellung der Baumaßnahmen im HFB im Jahr 2018 mindestens eine Erhöhung der Verlustübernahme um ca. 0,7 Mio. €  (fast 30%!) ggü. 2015 bzw. sogar um ca. 1,2 Mio. € (mehr als 60%!) ggü. 2011 ergeben würde. Diese erheblichen Mehrkosten würden sich nachhaltig auch in den Folgejahren in der Gewinn- und Verlustrechnung der BSF sowie der VVS und mittelfristig auch im städtischen Haushalt widerspiegeln.

 

Darüber hinaus sind weitere, nachfolgend aufgeführte Aspekte, die aus Sicht der Verwaltung vor einer abschließenden Entscheidung berücksichtigt werden sollten, bislang nicht in die Bewertung einbezogen worden:

 

-          Die Ergebnisse des Gutachtens zur Weiterentwicklung des Salzgittersees, in dessen unmittelbarem Umfeld das HFB liegt. In diesem Zusammenhang sollte aus Sicht der Verwaltung konkret geprüft werden, ob das derzeitige Badgelände im Hinblick auf ein schlüssiges Gesamtkonzept für den Salzgittersee vermarktet werden und ein Neubau eines Schwimmbades an einer anderen, ins Gesamtkonzept passenden Stelle erfolgen sollte.

 

-          mittelfristige Belastung durch das Projekt für den städtischen Haushalt (Die VVS soll sowohl wesentlich zur Finanzierung des Projektes beitragen als auch nachhaltig den stark steigenden Verlustausgleich der BSF leisten. Der dadurch ausgelöste weitgehende Verzehr der Finanzreserven bei der VVS wird im Hinblick auf die abzusehenden Ergebnisentwicklungen auch der übrigen Tochtergesellschaften nachhaltig wiederkehrende Kreditfinanzierung aus dem Kernhaushalt der Stadt Salzgitter notwendig machen.)

 

-          fehlendes Aufzeigen von Optimierungsmöglichkeiten bei der Entwicklung der wirtschaftlichen Situation der BSF seitens der Geschäftsführung und vor dem Hintergrund der schwierigen Haushaltssituation der Stadt Salzgitter (aufgrund der Wirtschaftsplandaten 2016 ergibt sich ein Kostendeckungsgrad ohne Berücksichtigung von Betriebskostenzuschuss der Stadt Salzgitter und des Verlustausgleiches der VVS in 2015 von 50,5%, in 2019 nach einem möglichen Projektabschluss von 37,7%)

 

Fazit

Die Verwaltung empfiehlt aufgrund der vorherigen Ausführungen der mehrheitlichen (8 Ja, 6 Nein, 1 Enthaltung) Beschlussempfehlung des Aufsichtsrates der BSF nicht zu folgen und den o.a. Beschluss zu fassen.            

            

Anlagen:

 

Anlagen 1a bis 1e – Pläne, Schnitte und Ansichten der Variante 10a

            

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Anlage 1a Salzgitter-Lebenstedt-Plan (2885 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Anlage 1b Längsschnitt (531 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Anlage 1c Nordansicht (777 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Anlage 1d Ostansicht (562 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Anlage 1e Südansicht (550 KB)