Vorlage - 2990/14

Betreff: Programmerweiterung zur Vermarktung von Baugrundstücken
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:62-Vermessungs-u. Liegenschaftsamt-   
Beratungsfolge:
Verwaltungsausschuss Vorberatung
23.09.2003      zurückgestellt   
Rat der Stadt Salzgitter Vorberatung
24.09.2003 
22. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Salzgitter zurückgestellt   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

Die im städt. Besitz befindlichen Wohnbaugrundstücke werden auf der Basis der beschlossenen bzw. noch zu beschließenden Grundstückskaufpreise veräußert; von der Bestellung von Erbbaurechten wird weiterhin abgesehen.

Begründung:

Begründung:

 

 

Der Rat der Stadt Salzgitter hatte in seiner Sitzung vom 28.05.2003 den folgenden Antrag beschlossen:

 

“Die Verwaltung wird gebeten, ein weiteres Programm zur Vermarktung von Baugrundstücken mit folgenden Inhalten zu erarbeiten und den Gremien in den nächsten 3 Monaten zur Beschlussfassung vorzulegen:

1. Nutzung von Grundstücken im Erbbaurecht für 99 Jahre mit der Möglichkeit des späteren    Grundstückskaufs.

2. Alternativ ist eine Mischform zu prüfen, wobei eine erste Rate des Grundstückspreises bei

Vertragsabschluss fällig wird mit gleichzeitigem Erbbauzinsvertrag für x Jahre mit anschließender Kaufverpflichtung.

Zu 1. und 2. ist auch zu prüfen, ob eine Sozialklausel aufgenommen werden sollte.

 

Zugleich wurde der folgende Ergänzungsantrag  der FDP-Ratsfraktion noch angenommen:

 

3. Im Zuge der Programmerstellung sollen insbesondere auch die finanziellen Auswirkungen

auf den Haushalt der Stadt Salzgitter dargestellt werden, weil durch die Maßnahme langfristige Verschuldung durch die Nichtrealisierung von Verkaufserlösen steigt. Ferner ist darzustellen, welcher zusätzliche Verwaltungsaufwand durch die Abwicklung der Erbbaurechtsverträge entsteht (Vereinnahmung der Erbbauzinsen, Bedienung zusätzlicher Kredite, evtl. Abwicklung bei Zahlungsunfähigkeit der Erbbauberechtigten).

 

 

Die Verwaltung begründet die Empfehlung weiterhin von der Bestellung von Erbbaurechten abzusehen durch die nachfolgenden Stellungnahmen zu den einzelnen Anträgen:

 

Zu 1.

 

Die Bestellung von Erbbaurechten wurde in der Vergangenheit in Zeiten höherer Kapital-marktzinsen bereits durchgeführt (u.a. Baugebiete SZ-Bad, Lange Wanne; Lichtenberg, Krühgarten). Die Resonanz war allerdings eher gering. Es bestehen z. Z. noch 75 Erbbau-rechtsverträge über Wohnbaugrundstücke.

 

Bislang wurden städt. Baugrundstücke infolge der günstigen Preisgestaltung immer sehr zügig vermarktet. Die Verwaltung sieht in dieser Preisgestaltung verbunden mit dem kommunalen Wohnungsbauprogramm der Stadt Salzgitter (Aufwendungszuschüsse für den Erwerb von Wohnbaugrundstücken) die Sozialklausel verwirklicht.

 

Die nächsten Baugebiete entstehen in SZ-Heerte, “HE-5” und SZ-Ringelheim “Lange Äcker West”.

In SZ-Heerte werden auf ca. 4,4 ha Nettobaulandfläche ca. 75 Baugrundstücke erschlossen. Bei einem angenommenen Veräußerungspreis von ca. 60 €/m² könnten somit Grunderwerbseinnahmen von ca. 2.640.000 € erzielt werden.

Bisherige Anzahl der Bewerber für Heerte                       47

Bisherige Bewerber Allgemein für Salzgitter                   120

Es kann nach Auffassung der Verwaltung mit einer zügigen Vermarktung des Baugebietes gerechnet werden.

 

In SZ-Ringelheim werden auf ca. 7,044 ha ca. 125 Baugrundstücke erschlossen.

Bei einem angenommenen Veräußerungspreis von ca. 70 €/m² könnten Grunderwerbseinnahmen von ca. 4.930.800 € erzielt werden.

Bisherige Anzahl der Bewerber Ringelheim              =    80

                                                    Salzgitter-Allgemein    =   120

Die genannte Anzahl von Grundstücksbewerbern, die günstigen Grundstückskaufpreise und die z. Zt. äußerst niedrigen Zinsen werden voraussichtlich auch hier zu einer zügigen Vermarktung der Grundstücke führen.

 

Aus Sicht der Verwaltung ist die Bestellung von Erbbaurechten insbesondere in dieser derzeitig schon länger anhaltenden Niedrigzinsphase nicht notwendig und belastet zudem noch den Vermögenshaushalt, weil die Grunderwerbskosten, Erschließungsbeiträge, Abwasserbeiträge usw. für ein neues Baugebiet zu den Ausgaben des Vermögenshaushalts zählen, währenddessen die zu zahlenden Erbbauzinsen im Verwaltungshaushalt vereinnahmt werden. Der Rat der Stadt Salzgitter hatte aus diesen Gründen im Rahmen seiner Beschlüsse zur Haushaltskonsolidierung zwei Sonderprogramme zum Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten beschlossen. Diese zeitlich befristeten Aktionen sind zwischenzeitlich mit einem Einnahme-volumen von ca. 1 Mio. Euro abgeschlossen.

 

Für den Fall, dass für sämtliche oben genannten Grundstücke Erbbaurechte bestellt werden, ergibt sich auf der Basis einer 4 %igen Verzinsung des Grundstückswertes ein jährlicher Erbbauzins von 302.800 €, demgegenüber stehen die oben genannten Grunderwerbs-einnahmemöglichkeiten in Höhe von 7.570.800 €. In Hinblick auf den Gesamtdeckungsgrundsatz dienen diese Einnahmen auch wieder dem Erwerb von Grundstücken, der für die Verwirklichung des Wohnbaulandprogrammes unerläßlich ist.

 

 

Zu 2.

 

Diese Mischform ist rechtlich unzulässig. Es besteht jedoch die Möglichkeit ein Erbbaurecht an Grundstücken zu bestellen, nach dem die Erschließungskosten, der Abwasserbeitrag, die Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und z.B. die Vermessungskosten von den Erbbau-berechtigten gezahlt worden sind. Diese Kosten können pro Bauplatz ungefähr 20.000 € betragen. Der um diesen Betrag geminderte Grundstückswert ist dann Ausgangsgrundlage für die Erbbauzinsberechnung.

 

 

Zu 3.

 

Die Stadt Salzgitter hat für 75 Baugrundstücke Erbbaurechte bestellt.

 

Bei erneuter Bestellung von Erbbaurechten ist von einem zusätzlichen Verwaltungsaufwand auszugehen, wie z.B. kassenmäßige Begleitung, Zustimmungs- und Belastungsgenehmigungen bis hin zur Ausübung des Heimfalles bei Zahlungsunfähigkeit.

 

 

Knebel                                                                                     Rosenthal

 

Finanzielle Auswirkungen:

Finanzielle Auswirkungen:

 

ja