Vorlage - 1878/17

Betreff: Baumaßnahmen des Eigenbetriebs Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik, die in 2018 umgesetzt werden;
Beschlussvorlage zum Antrag 1486/17 "Änderungsantrag zur Beschlussvorlage 1460/17: Haushaltssatzung für das Jahr 2018" im Verwaltungsausschuss am 19.12.2017 und im Rat der Stadt Salzgitter am 20.12.2017.
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:EB 85 - Eigenbetrieb Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Salzgitter   
Beratungsfolge:
Betriebsausschuss Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Beschlussvorbereitung
23.08.2018 
16. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Betriebsausschusses Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Finanzausschuss Beschlussvorbereitung
20.06.2018 
27. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanzausschusses zurückgestellt   
19.09.2018 
29. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanzausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Wirtschafts-und Steuerungsausschuss Beschlussvorbereitung
20.09.2018 
19. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Wirtschafts-und Steuerungsausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Verwaltungsausschuss Beschlussvorbereitung
Rat der Stadt Salzgitter Entscheidung
26.09.2018 
21. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Salzgitter zurückgestellt   
30.10.2018 
23. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Salzgitter geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

  1. Die im Wirtschaftsplan des EB 85 dargestellten Baumaßnahmen sind gemäß der Prioritätensetzung (Anlagen 1 bis 3) abzuarbeiten. Erste Priorität haben Baumaßnahmen mit Sicherheitsrelevanz (Brandschutz, Schadstoffe) sowie Baumaßnahmen, bei denen Fördermittel durch nicht termingerechte Umsetzung verfallen. Alle bereits begonnenen Baumaßnahmen werden fortgesetzt. Alle anderen Baumaßnahmen werden zeitlich gestreckt, dazu gehören z.B. neben dem Schulsanierungsprogramm auch die Akustikdecken in den Schulen (Vorlage 1351/17) sowie die Einführung eines Intractings (Vorlage 1446/17).

 

  1. Der FD 37 wird zukünftig für die Bauunterhaltung im Bereich der Feuerwehr und für in Einzelfällen abzustimmende investive Baumaßnahmen zuständig sein. Näheres regelt eine Organisationsverfügung.

 

  1. Ein Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen der Umsetzung des Bauvorhabens in konventioneller Bauweise und als Modulbau sind alternativ darzustellen.

 

  1. Für einzelne, dargestellte Baumaßnahmen ist die Vergabe der Umsetzung an einen Generalunternehmer oder Investor vorzusehen. 

 

  1. Aus der Stellenreserve 2018 werden 4 Planstellen nach Entgeltgruppe 11 mit der Bezeichnung Bauleiterin bzw. Bauleiter (Bachelor oder FH Bauingenieur Hochbau) freigegeben.

                                       

 

 

Sachverhalt:
 

Wirtschaftsplan EB 85 für das Jahr 2018

 

2018 wurden, auch vor dem Hintergrund zu erfolgender Stellenbesetzungen für den Bereich 85.11 (Bauausführung), Projekte in einer Größenordnung von insgesamt ca. 44 Mio. € in den Wirtschaftsplan aufgenommen. Diese Summe beinhaltet Maßnahmen des „Laufenden Bauunterhalts“, „in Eigenleistung durchgeführte Projekte“ und „Projekte durch Ausführung externer Ingenieurbüros“ mit entsprechenden Anteilen für die wahrzunehmenden Bauherrenaufgaben durch den EB 85.

 

Trotz intensiver Bemühungen ist es aufgrund der besonders angespannten Arbeitsmarktsituation in diesem Bereich leider bislang nicht gelungen, für den Bereich der bauausführenden Ingenieure/Innen entsprechendes Personal anzuwerben. Vor diesem Hintergrund wurde, auf Basis des aktuellen Personalbestands, eine Berechnung des möglichen Bauvolumens für das Jahr 2018 durchgeführt. Unter Berücksichtigung der dargestellten unterschiedlichen Projekte ergab sich ein mögliches Bauausgabevolumen von ca. 31 Mio. €. Diese Berechnung erfolgte auf Basis von Vergleichswerten, die durch den VKIG (Verband kommunaler Immobiliengesellschaften) ermittelt wurden (siehe Anlage 4 „Personalkapazität“) und unter der Annahme, dass alle Maßnahmen, die sich für eine Vergabe an freiberuflich Tätige eignen, vergeben werden, so dass der EB 85 sich bei diesen vergebenen Maßnahmen darauf beschränkt, die freiberuflich Tätigen zu beauftragen und zu koordinieren. Es wurde davon ausgegangen, dass das derzeit für Planung und Bauausführung im EB 85 vorhandene Personal weiterhin zur Verfügung steht und sich nicht durch z.B. Krankheit oder Abgänge verringert.

 

 

Modulbauten

 

Eine Umfrage unter den Städten Braunschweig, Wolfsburg und Hildesheim hat ergeben, dass in diesen Städten keine Modulbauten für Kindergärten mit finanziellen Einsparungen umgesetzt wurden. Auch von Herstellern dieser Systeme wird keine Kostenersparnis gegenüber einer konventionellen Bauweise eingeräumt. Generell kann bei der Ausführung von Bauvorhaben in Modulbauweise von Mehrkosten in Höhe von ca. 10-15% ausgegangen werden.

 

Der Rechnungshof Bremen hat in einer umfangreichen Prüfung die Bauten zweier Mensen mit nahezu identischem Raumprogramm, die zeitgleich ausgeführt wurden, miteinander verglichen, wobei eine Mensa in konventioneller Bauweise und die andere Mensa in Modulbauweise erstellt wurde. Er hat festgestellt, dass sich die Bauzeit der in Modulbauweise erstellten Mensa gegenüber der in konventioneller Bauweise erstellten Mensa um drei Monate verkürzt hat. Der Modulbau war preisbereinigt allerdings 170 T€ teurer als der konventionelle Bau, obwohl Raumvolumen und Flächen kleiner waren und die Bauausführung geringwertiger als bei der Mensa in konventioneller Bauweise. Als Ursache für die höheren Kosten benannte der Rechnungshof Bremen die Unflexibilität der vorgefertigten Modulbauten sowie eine geringe Zahl von Anbietern. Das Ergebnis seiner Prüfung hat der Rechnungshof Bremen in seinem Jahresbericht
-Stadt- 2015, Textziffer 240 – 262, veröffentlicht (Anlage 5).

 

 

 

 

 

Vergabe an Generalunternehmer bzw. Investoren und als Public-Private-Partnerschip

 

Der Umfang des umsetzbaren Bauvolumens kann durch die Vergabe an Investoren und/oder Generalunternehmen gesteigert werden. Die Durchführung dafür geeigneter Baumaßnahmen findet dann nicht durch den EB 85 oder freie Planungsbüros, die die Handwerksfirmen koordinieren, statt, sondern durch „Generalunternehmer“ oder auch „Investoren“. Geeignet sind insbesondere größere Neubaumaßnahmen. Maßnahmen im Gebäudebestand sind eher ungeeignet, weil sie zu kleinteilig sind und der Aufwand für deren detaillierte Beschreibung und Vergabe zu groß ist. Zudem lehnen private Investoren Aufträge für Kleinstmaßnahmen bzw. kleinteilige Maßnahmen im Gebäudebestand mit umfangreichem Planungs- und Ausschreibungsaufwand meist ab, weil sich diese für sie nicht rechnen.

 

Die Vergabe größerer Neubaumaßnahmen an Generalunternehmer und Investoren minimiert den Koordinierungsaufwand beim EB 85, weil nicht Architekten, Tragwerksplaner, Planer für Haustechnik, SiGeKo etc. koordiniert werden müssen, sondern nur noch ein Unternehmer. Weiterhin muss der EB 85 auch nicht zahlreiche Einzelvergaben an Planungsbüros und Baufirmen durchführen, sondern nur noch eine einzelne Vergabe je Projekt an Generalunternehmer bzw. Investor. Zudem übernehmen Generalunternehmer bzw. Investoren auch das Baukostenrisiko sowie das Risiko der nicht termingerechten Fertigstellung.

 

Diese Risiken lassen sich Generalunternehmer und Investoren allerdings bezahlen. Sie kalkulieren Zuschläge für Koordinierungsaufwand sowie Wagnis und Gewinn. Es kommt hinzu, dass für solche Vergaben nur wenige große, meist überregional tätige Baufirmen geeignet sind, was den Wettbewerb einschränkt und infolgedessen die Preise erhöhen kann. Zudem fördert es nicht die kleinen Handwerksbetriebe der Region. Aus diesem Grund bestimmt die VOB, die eben auch der Förderung kleiner Handwerksbetriebe dient und an die öffentliche Auftraggeber gebunden sind, in § 5 Abs.2 VOB/A, dass Bauleistungen getrennt nach Teillosen und Fachlosen zu vergeben sind. Generalunternehmer und Investoren vergeben zwar Subunternehmerleistungen an kleine Handwerksfirmen der Region, da sie jedoch nicht an die VOB gebunden sind, setzen sie gegen diese kleinen Handwerksbetriebe im Rahmen von Nachverhandlungen meist extrem günstige Baupreise durch.

Gleichwohl ist die Vergabe öffentlicher Aufträge an Generalunternehmer zulässig.

Die dafür im Wirtschaftsplan bereit gestellten Mittel können für diese Maßnahmen genutzt werden. Das hergestellte Vermögen geht nach Fertigstellung in das Eigentum der Stadt über.

 

Je weitreichender Leistungen für ein Projekt in die Privatwirtschaft vergeben werden, desto größer ist das Risiko hoher Zuschläge für Wagnis und Gewinn, die Salzgitter an die Privaten bezahlen muss, desto komplexer werden die Verträge, die die Stadt Salzgitter mit den Privaten abschließen muss, und desto geringer werden die Einfluss- und Überwachungsmöglichkeiten des EB 85 in Bezug auf die Bauqualität. Die oben beschriebenen Zuschläge wurden z.B. beim Angebot eines Investors für den Neubau der Kita Fredenberg transparent.

 

Gleiches gilt für Projekte, die in öffentlich-privaten Partnerschaften (PPP) von privaten Investoren finanziert, geplant und durchgeführt werden. Es kommt hinzu, dass private Investoren von den Banken ungünstigere Zinskonditionen als öffentliche Auftraggeber bekommen. Sie kalkulieren diese ein und berechnen sie über die Miete weiter.

 

Die von spezialisierten Juristen zu erarbeitenden Vertragswerke müssen alle über die Laufzeit von meist 30 Jahren denkbaren Eventualitäten regeln, bis hin zum Konkurs des Investors und Untergang des Gebäudes und sind entsprechend aufwändig und teuer. Die Kosten für die Vertragswerke legt der Investor über die Miete um.

 

Da die Gebäude im Besitz des Investors verbleiben, muss der EB 85 die Qualität der Bauausführung allerdings nicht überwachen, was zu einer erheblichen Entlastung des technischen Personals führt.

 

 

Folgende Risiken werden bei der Vergabe an "Generalunternehmer" oder "Investoren" bzw. in PPP gesehen:

 

  • Es werden keine geeigneten Planungsbüros für die Erstellung der Ausschreibungen gefunden. Für die Vorbereitung und Durchführung von Generalunternehmer- bzw. Investorenvergaben ist ein hoher Personalaufwand erforderlich, welcher ggf. über dem der konventionellen Beschaffung liegt. Auch freiberufliche Planungsbüros klagen über Probleme, geeignetes Personal anzuwerben und lehnen deshalb Aufträge teilweise ab.

 

  • Es gibt keine oder nur sehr wenige Generalunternehmer bzw. Investoren, welche ein Angebot abgeben, da auch hier eine Auslastung gegeben ist. Geringer Wettbewerb führt zu hohen Preisen.

 

  • Generalunternehmer bzw. Investoren kalkulieren Risikozuschläge und ggf. Zuschläge für teurere Finanzierungen und aufwändige Vertragswerke, die dazu führen, dass die für eine Durchführung der Baumaßnahmen vom EB 85 geschätzten Kosten für eine Durchführung in Eigenleistung nicht ausreichend sein werden, um die oben erläuterten Zuschläge daraus zu decken.

 

  • Es besteht zudem das Risiko, dass ein bereits beauftragter Generalunternehmer bzw. Investor Insolvenz anmeldet. In einem solchen Fall ist die Feststellung und Abrechnung der bereits erbrachten Leistungen mit dem Insolvenzverwalter sowie die Weiterführung der Maßnahme mit anderen Firmen mit einem sehr hohen Aufwand, Kostenrisiko und Terminverschiebungen verbunden.

 

 

Fazit: Trotz der beschriebenen Risiken empfiehlt die Verwaltung zur Entlastung des EB 85 und zur Steigerung des Umsetzungsvolumens 2018 folgende Maßnahmen als Vergabe an Generalunternehmer bzw. Investoren durchzuführen:

 

1.

KJT Swindonstraße, Gesamtsanierung                       1.064.000 €

FFW Lebenstedt, Neubau einer Fahrzeughalle        600.000 €

  Zwischensumme :  1.664.000 €

 

2.

Gymnasium SZ-Bad, Helenenstraße, Erweiterungsbau  2.165.000 €

GS Ringelheim, Erweiterungsbau                                    1.130.000 €

GS Dürerring, Erweiterungsbau                                       1.472.000 €

Kita Ringelheim, Neubau                                                 2.419.000 €

Kita „Am See“, Neubau                                                    2.702.000 €

  Zwischensummme:   9.888.000 €

 

 Gesamtsumme für alle Baumaßnahmen: 11.552.000 €

 

 

Es können alle Maßnahmen zusammengefasst werden oder entsprechend der Zusammenstellungen als „Pakete“ an einzelne Generalunternehmer bzw. Investoren vergeben werden.

 

Beim Investorenmodell werden Planungs-, Bau- und Bauunterhaltungsleistungen als Paket für eine Laufzeit von 20 - 30 Jahren auf einen Auftragnehmer übertragen. Die Vergütung der Leistung erfolgt vollständig nach Fertigstellung der einzelnen Maßnahmen. Die Leistung der Bauunterhaltung wird für die Dauer der Laufzeit ebenfalls übertragen. Hier erfolgt eine Vergütung über einen zu ermittelnden Festbetrag.

Die Liegenschaften bleiben grundsätzlich bei der Stadt Salzgitter bzw. dem Eigenbetrieb Gebäudemanagement.

 

Bei PPP erfolgen Finanzierung, Planung, Durchführung und Betrieb (Hausmeister- und Reinigungsleistungen) des Gebäudes durch einen Investor, der das Gebäude langfristig vermietet und betreibt. Das Gebäude bleibt im Besitz des Investors, der auch die Bauunterhaltung durchführt.

 

 

Eigenleistungen durch die Feuerwehr

 

Die Feuerwehr hat angeboten, ihre Baumaßnahmen künftig selbst durchzuführen. Zur Entlastung des EB 85 soll die Feuerwehr zunächst die Aufgaben der Bauunterhaltung an den Feuerwehrgebäuden selbst übernehmen.

 

Die Feuerwehr wird beauftragt, einen Systembau für den Neubau von Feuerwehrgerätehäusern für die freiwilligen Feuerwehren in den kleinen Ortsteilen Salzgitters zu entwickeln.

                                             

                                             

Anlagen:

Anlage 1 – Erweiterte Prioritätenliste – durchzuführende Maßnahmen

Anlage 2 – Erweiterte Prioritätenliste – zu verschiebende Maßnahmen

Anlage 3 – Erweiterte Prioritätenliste – gestrichene Maßnahmen

Anlage 4 – Personalkapazität

Anlage 5 – Jahresberichtsbeitrag Rechnungshof Bremen

 

 

 

                                            

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich 1878-17 - Anlage 1 - Erweiterte Prioritätenliste EB 85 durchzuführende Maßnahmen (378 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich 1878-17 - Anlage 2 - Erweiterte Prioritätenliste EB 85 Verschiebungsmaßnahmen (222 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich 1878-17 - Anlage 3 - Erweitere Prioritätenliste EB 85 Streichmaßnahmen (352 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich 1878-17 - Anlage 4 - Aufstellung_Personalkapazität Stand_31.05.18 (168 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich 1878-17 - Anlage 5 - RechnungshofBremen Jahresbericht-Stadt-2015 (1488 KB)