Vorlage - 2271/17

Betreff: Satzung über die 1. Teilaufhebung der Sanierungssatzung "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung"
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:60 - Referat Stadtumbau und Soziale Stadt   
Beratungsfolge:
Ortsrat der Ortschaft Süd Beschlussvorbereitung
06.02.2019 
19.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates der Ortschaft Süd Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Stadtplanungs- und Bauausschuss Beschlussvorbereitung
13.02.2019 
22. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtplanungs- und Bauausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Finanzausschuss Beschlussvorbereitung
20.02.2019 
37. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanzausschusses Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Verwaltungsausschuss Beschlussvorbereitung
Rat der Stadt Salzgitter Entscheidung
26.02.2019 
28. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Rates der Stadt Salzgitter ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

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Beschlussvorschlag:

 

Die Satzung über die 1. Teilaufhebung der Sanierungssatzung über das förmlich fest­gelegte Sanierungsgebiet "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" wird gemäß § 162 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) für den Bereich Kattowitzer Platz/Beethovenstraße/Elbe-straße entsprechend des beigefügten Lageplanes (Anlage 2) beschlossen.

               

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Sachverhalt:

 

Die Sanierungssatzung "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" wurde am 15.12.2004 (Vor-lage 4919/14) vom Rat der Stadt Salzgitter beschlossen.

 

In dem vom Rat am 15.12.2004 (Vorlage 4919/14) beschlossenen Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen wurden städtebauliche Missstände durch das Fehlen eines individuellen Charakters aufgrund der sich ständig wiederholenden Struktur und Gestaltung der Fassaden, der abschnittsweise bestehenden mangelhaft optischen Qualitäten in der städtebaulichen Anordnung von Gebäuden, Freiflächen und Ver­kehrsflächen sowie einer Reihe mindergenutzter und vernachlässigter Grundstücke und Gebäude festgestellt. Weiter wurden Mängel bei den Nutzungen (Wohnungsleer­stände, Verkehrsanbindung, Versorgung), bei den Gebäudestrukturen und technischen Qualitäten, in den Außenbereichen (Grün- und Freiflächen) sowie der Erschließungs­anlagen als städtebauliche Missstände identifiziert.

 

Seit 2005 sind im Bereich der 1. Teilaufhebung Kattowitzer Platz/Beethovenstraße/ Elbestraße umfassende Straßensanierungsmaßnahmen sowie die Sanierung der Mischwasserkanäle durchgeführt worden, die zu einer Aufwertung des öffentlichen Raums geführt haben. Es wurden Maßnahmen, die nicht im Rahmen der Städte­bauförderung finanziert worden sind, angestoßen. Dadurch sind Gemeinbedarfs­einrichtungen (Krippe und Familienzentrum) im Quartier entstanden und privat finan­zierte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden.

 

Die Wohnungswirtschaft funktioniert überwiegend, Wohnungsleerstände konnten redu­ziert werden.

Begehren der Grundstückeigentümer/innen auf eine Förderung entsprechender Maß­nahmen zur beispielsweisen Verbesserung der optischen Qualitäten liegen trotz mehr-maliger Unterbreitung der Fördermöglichkeiten nicht vor.

 

Da die Sanierung im Bereich Kattowitzer Platz/Beethovenstraße/Elbestraße durch­geführt ist, ist es erforderlich, die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanie­rungsgebietes teilweise gemäß § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 162 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) aufzuheben  sogenannte Teilaufhebung.

Eine vollständige Beseitigung der städtebaulichen Missstände ist hierbei nicht zwin­gend erforderlich. Die Aufhebungsverpflichtung ergibt sich auch aus Artikel 14 Grund­gesetz. Nach Durchführung der Sanierung sind die sich aus den Vorschriften des Sanierungsrechts ergebenden Beschränkungen des Eigentums (sanierungsrechtliches Genehmigungserfordernis für Verfügungsgeschäfte und Vorhaben gemäß §§ 144, 145 BauGB) nicht mehr erforderlich.

 

Nach Beschluss der Satzung über die 1. Teilaufhebung der Sanierungssatzung über das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet "SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung" (Anlage 1) wird diese ortsüblich bekanntgemacht. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung ge-mäß § 162 Abs. 2 BauGB rechtsverbindlich. Das Grundbuchamt wird sodann ersucht, die Sanierungsvermerke für die einzelnen Grundstücke gemäß § 162 Abs. 3 BauGB zu löschen. Das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis für Ver­fügungsgeschäfte und Vorhaben gemäß §§ 144, 145 BauGB entfällt damit.

 

Im Bereich des 1. Teilaufhebungsgebietes liegen 85 Flurstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 79.555 qm. Die Flurstücksgrößen liegen zwischen ca. 1 qm und ca. 8.522 qm.

Davon befinden sich 7 Flurstücke im Eigentum der Stadt Salzgitter (Beethovenstraße, Breite Straße  nördliches Teilstück bis Einmündung Wilhelm-Raabe-Straße, Elbe-straße, Laubholz Elbestraße, Weg Elbestraße/Emsstraße, Kattowitzer Platz, Mozart-straße  nördliches Teilstück bis Einmündung Emsstraße), ein Flurstück im Eigentum einer Versorgungsgesellschaft, ein Flurstück im Eigentum der Kirche, 6 Flurstücke im privaten Eigentum und 72 Flurstücke im Eigentum von Wohnungs-/Immobilien-unternehmen.

 

Nach Abschluss bzw. Teilabschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme und (Teil-) Aufhebung der Sanierungssatzung sind gemäß § 154 Abs. 1 BauGB Ausgleichs­beträge von den Grundstückseigentümern zu erheben, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ihrer Grundstücke entsprechen.

 

Der Ausgleichsbetrag hat die Funktion, die Grundstückseigentümer im Sanierungs­gebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen. Ausgleichsbetrags­pflichtiger ist der Eigentümer des Grundstückes.

 

Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen erfolgt auf Basis zonaler Bodenrichtwertkarten des Gutachterausschusses des Landesamtes für Geoinformationen und Landvermessung Niedersachsen (LGLN) Regionaldirektion Braun­schweig-Wolfsburg. Dem Gutachterausschuss obliegt gemäß § 193 BauGB diese Auf­gabe (Ermittlung von Bodenrichtwerten). Die Bodenrichtwertkarte für beson­dere Bodenrichtwerte wurde zum Stichtag 15.10.2018 am 19.10.2018 vom Gutachter­ausschuss beschlossen.

 

Die Bodenwertsteigerung des Grundstückes, die aus der Sanierung resultiert, besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert).

Anfangs- und Endwerte werden dabei mit Hilfe zonaler Bodenrichtwerte ermittelt. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt, und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im Wesent­lichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ausgehend von diesen besonderen Bodenrichtwerten wird der Wert einzelner Grundstücke, ggf. mit Zu- und Abschlägen wegen besonderer grundstücksindividueller Faktoren  ermittelt. Konjunkturell bedingte Bodenwertsteigerungen werden hierbei nicht berücksichtigt. In der Vergangenheit haben sich die Bewertungen des Gutachterausschusses bereits als gerichtsfest erwie­sen und stellen damit eine gute Basis zur Ermittlung sanierungsbedingter Wert­erhöhungen dar.

 

Es wurden sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungn in einer Größenordnung von 0,00 € bis 3,00 € zum Stichtag 15.10.2018 unter Berücksichtigung der bis zum Stichtag durchgeführten Maßnahmen im Sanierungsgebiet ermittelt. Bis zum vollständigen Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erfolgt eine regelmäßige Fortschreibung der Bodenrichtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung der dann durchgeführten jeweiligen Maßnahmen.

Die Bodenrichtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte zum Stichtag 15.10.2018 ist zur Kenntnisnahme als Anlage 4 beigefügt.

 

Vor Abschluss bzw. Teilabschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme und (Teil-) Aufhebung der Sanierungssatzung wurden die Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer auf die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme vorzeitig abzulösen, hingewiesen.

 

Nach Inkrafttreten der Satzung über die 1. Teilaufhebung erfolgt die Erhebung der Ausgleichsbeträge. Den Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümern wird vor Erlass des Bescheides über die Erhebung des Ausgleichsbetrages ausreichend Gelegenheit zur Information und Erörterung zum Thema gegeben. Es sind Veröffentlichungen von Informationsmaterial und auch Informationsveranstaltungen geplant.

 

Der weitere Teilabschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme und Teilaufhebung der Sanierungssatzung ist in weiteren Gebieten der Ost- und Westsiedlung geplant. Hierzu erfolgt zu gegebener Zeit eine genaue Identifizierung und Abgrenzung des je­weiligen Teilgebietes sowie eine entsprechende gesonderte Beschlussfassung. Inso­weit ist die beigefügte Übersicht der geplanten Teilaufhebungsgebiete zur Kenntnis­nahme als Anlage 4 beigefügt. 

               

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Finanzielle Auswirkungen:

 

Auf Grundlage der Bodenrichtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 15.10.2018 die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen für das 1. Teilaufhebungsgebiet in Höhe von 2 € festgestellt.

Für das 1. Teilaushebungsgebiet können voraussichtlich somit rund 116.000 € Ein­nahmen aus der Erhebung von Ausgleichsbeträgen erzielt werden. Bei der Hoch­rechnung der möglichen Einnahmen von Ausgleichsbeträgen wurden hilfsweise die öffentlichen Flächen und Flächen von Gemeinbedarfseinrichtungen nicht berück­sichtigt. Für Flächen mit einer besonderen Zweckbestimmung gelten unter Umständen besondere Regelungen, die im Einzelfall bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge zu prüfen sind.

Für das gesamte Sanierungsgebiet (einschließlich des 1. Teilaufhebungsgebietes) würden sich zum jetzigen Zeitpunkt die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen nach gleichen Berechnungsmaßstäben auf rund 730.000 € belaufen. Hierbei handelt es sich um eine grobe Einschätzung, da bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme eine Fortschreibung der Bodenrichtwerte erfolgt und durch weitere Maßnahmen eine Veränderung in den Werten eintreten könnte.

 

Die Einnahmen aus den Ausgleichsbeträgen fließen als zweckgebundene Einnahme im vollen Umfang zur Finanzierung der weiteren laufenden Gesamtsanierungsmaß­nahme Soziale Stadt/Ost- und Westsiedlung ein.

               

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Anlagen:

 

  1. Satzung der Stadt Salzgitter über die 1. Teilaufhebung der Sanierungssatzung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Salzgitter-Bad/Ost- und West­siedlung

 

  1. Lageplan: Anlage zur Satzung der Stadt Salzgitter über die 1. Teilaufhebung der Sanierungssatzung über das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Salzgitter-Bad/ Ost- und Westsiedlung für den Bereich Kattowitzer Platz/Beethovenstraße/Elbe-straße

 

  1. Übersichtsplan: gesamtes Sanierungsgebiet Salzgitter-Bad/Ost- und Westsied­lung mit Darstellung des Gebietes der 1. Teilaufhebung

 

  1. Bodenrichtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte Stichtag 15.10.2018

 

  1. Übersichtsplan: geplante Teilaufhebungsgebiete

 

  1. Finanzielle Auswirkungen

 

               

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Anlage_1_Satzung_1 (14 KB)      
Anlage 2 2 öffentlich Anlage_2_Lageplan_1.TA_OWS (687 KB)      
Anlage 3 3 öffentlich Anlage_3_Übersichtsplan_1.TA_OWS (1358 KB)      
Anlage 4 4 öffentlich Anlage_4_Besondere_Bodenrichtwertkarte_ (1717 KB)      
Anlage 5 5 öffentlich Anlage_5_Übersichtsplan_geplante_Teilaufhebung (1634 KB)      
Anlage 6 6 öffentlich 181121 Formular Finanzielle Auswirkungen als Anlage für Vorlagen (24 KB) PDF-Dokument (43 KB)