Vorlage - 4259/14

Betreff: Abschluss eines Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrages mit der Emersion Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH in Mainz über Gebäudesanierungs- und Wohnumfeldmaßnahmen an der Wohnanlage 'Kurt-Schumacher-Ring 3 - 13' in Salzgitter-Lebenstedt/Fredenberg im Rahmen der Stadtsanierung 'Soziale Stadt/Fredenberg'
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:61.4 -Referat für Soziale Stadt u. Sanierung-   
Beratungsfolge:
Ortsrat der Ortschaft Nord Vorberatung
07.07.2004 
23.öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ortsrates der Ortschaft Nord ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Umwelt und Stadtplanung Vorberatung
07.07.2004 
27. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Stadtplanung      
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

 

Beschlussvorschlag:

 

1.      Die Stadt schließt mit der Emersion Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH ‑ vertreten durch die Preussag Immobilien GmbH (PSI) ‑ einen Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag über Maßnahmen der äußeren Sanierung und Gestaltung der Außenanlagen (Wohnumfeldgestaltung) an der Wohnanlage “Kurt-Schumacher-Ring 3 ‑ 13” in Salzgitter-Lebenstedt/Fredenberg.

 

2.      Im Rahmen des Vertrages fördert die Stadt die Maßnahme in dem finanziellen Volumen von 1.484.768,00 EUR mit 40 % der nachgewiesenen Kosten ‑ höchstens jedoch mit 593.907,20 EUR.

 

3.      Der Beschluss zu 1. und 2. ergeht unter dem Vorbehalt der grundsätzlichen Anerkennung der Kosten der Bezirksregierung Braunschweig als förderungsfähig im Rahmen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme “Soziale Stadt/Fredenberg”.

 

Sachverhalt:

Sachverhalt:

 

Sanierung Soziale Stadt Salzgitter-Fredenberg

 

Mit dem Ratsbeschluss vom 25. April 2001 zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Salzgitter-Lebenstedt/Fredenberg wurde gleichzeitig mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ein Maßnahmekatalog als Handlungskonzept und Sanierungsprogramm beschlossen, das für die Durchführung der Einzelmaßnahmen zugrunde zu legen ist. Im Rahmen dieses beschlossenen integrierten Handlungskonzeptes wurde besonders die Sanierung von Wohngebäuden mit dem Ziel der Attraktivitätssteigerung des Wohnstandortes “Fredenberg” und der Verringerung von Wohnungsleerständen im Sanierungsgebiet Fredenberg besondere Priorität zugeordnet. In der Fortschreibung des integrierten Handlungskonzeptes Soziale Stadt Fredenberg aus dem Jahr 2004 ist dies weiter präzisiert und die Maßnahme ”Gebäudesanierung und Wohnumfeldmaßnahme Kurt-Schumacher-Ring 3‑ 13” explizit im Kosten-Maßnahmeplan aufgeführt worden.

 

 

Gemeinschaftsprojekt Soziale Stadt Salzgitter-Fredenberg - Preussag Immobilien GmbH

 

Die Eigentümerin des Gebäudes Kurt-Schumacher-Ring ist die Emersion Grundstücksverwaltungsgesellschaft ‑ vertreten durch die Preussag Immobilien GmbH (PSI) aus Salzgitter. Bei der Sanierung des Stadtteils Fredenberg war von Beginn der Gesamtmaßnahme deutlich, dass die Wohnungsunternehmen als Haupteigentümer im Stadtteil ihrer Verantwortung gerecht werden und einen Anteil zur Realisierung der Sanierungsziele tragen müssen.

 

 

Neben dem gemeinsamen Projekt der äußeren Gebäudesanierung und des Wohnumfeldes gehört zu dem Sanierungskonzept auch die Sanierung des ”Gebäudeinneren”, wie z.B. die Hausflure, die Kellerbereiche und die Wohnungen. Diese zuletzt genannten Maßnahmen werden nicht gefördert, sondern von der PSI allein finanziert.

 

 

Bewohnerbeteiligung und Haustürgespräche

 

Im Rahmen dieses Projektes ist die PSI zusammen mit dem Referat Soziale Stadt und Sanierung und dem Stadtteilmanagement Fredenberg neue und innovative Wege der Mieterbeteiligung gegangen. Neben einer umfangreichen schriftlichen Information über die baulichen Maßnahmen sind in sogenannten ”Haustürgesprächen” mit jeder Mietpartei des Gebäudes intensive Einzelgespräche geführt worden. Inhalt dieser Gespräche waren die Erhebung der Bedürfnisse der Mieter sowie eine Defizit- und Potentialanalyse des Ist-Zustandes des Gebäudes und der Außenflächen, um die Ergebnisse bei der Sanierung mit einfließen zu lassen. Dabei war die Qualität der Aussagen und die Mitwirkungsbereitschaft der Bewohner sehr groß. So wurden ganz konkrete Vorschläge z.B. zu den Bereichen Müllplatzgestaltung, Eingangsbereiche und Balkongestaltung gemacht. Aber auch zur Farbe des Gebäudes oder zum Thema Mietergärten wurden Vorschläge gemacht. Mit diesem Bündel an Vorgaben und Anregungen haben sich dann die Architekten und Planer an ihre Arbeit gemacht. Die Mieterbeteiligung wird zudem vor, während und nach der Bauphase weiter fortgesetzt, die Mieter werden durch intensive Betreuung und Informationen über die nächsten Schritte der Bautätigkeiten informiert.

 

 

Erläuterungsbericht

 

Das Gebäude am Kurt-Schumacher-Ring 3 ‑ 13 in Salzgitter-Fredenberg wurde 1969/70 errichtet. Das 5‑geschossige Wohnhaus mit Flachdach beherbergt 54 Wohneinheiten mit 2 verschiedenen Wohnungstypen (ca. 74,00 qm/91,00 qm Wohnfläche), die sich auf 6 Eingänge mit entsprechenden Treppenhäusern aufteilen. Das Gebäude wurde als klassischer Mauerwerksbau (Kalksandstein) mit Stahlbetondecken erstellt. Die Fassaden wurden mittels einer Eternitplatten-Vorhangfassade (asbesthaltiger Faserzement) bekleidet. Die Wirkung der durch 35 Jahre einwirkenden Witterungseinflüsse gealterten Fassadenbaustoffe wirkt sich negativ auf das Gesamterscheinungsbild und somit auf das Image der Wohnanlage aus. Darüber hinaus weisen die mangelhaften Wärmeschutzeigenschaften des Wandaufbaus sowie der Fensterelemente sehr unwirtschaftliche Energiebilanzen auf und entsprechen nicht dem aktuellen Stand der Energieeinsparverordnung.

 

Dem über 100 m langen Wohngebäude sind parallel angeordnet im Osten und Westen Freiflächen zugeordnet. Die Außenanlage inkl. Zuwegung, rückwärtiger Bereich, Müllcontainerstandorte können als negativ und nicht mehr zeitgemäß angesehen werden.

 

Das oben bezeichnete Gebäude befindet sich im ”Eingangsbereich” zum Stadtteil Fredenberg. Vor dem Hintergrund hat das Gebäude aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten eine besondere Bedeutung für die weitere Stadtteilentwicklung. Das Projekt wurde im Rahmen und nach den Gesichtspunkten der Sozialen Stadt geplant und bearbeitet.

 

Die entwurfsentscheidenden Aspekte sind:

 

A.      Die Wirkung des Gebäudes auf den Straßenraum und die Bedeutung als zeichenhafter Eingang für den Stadtteil.

Gliederung und Rhythmisierung des Baukörpers und der Fassade.

 

B.     Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohnhaus; individuelle Eingangsbereiche.

 

C.     Übergang vom öffentlichen Raum (Straße - Stellplätze - Fußweg) zum

Halböffentlichen, privateren Eingangsbereich.

 

D.     Aufenthalts- und Freizeitqualitäten im Außenraum (Terrassen, Austrittsmöglichkeiten ‑ Balkone), Kommunikations- und Spielflächen.

 

E.      Abstellflächen, wie z.B. Kinderwagen, Spielgerät, Fahrräder und Müll.

 

 

Daraus resultierend wurde für das Projekt unter Beteiligung der Bewohner folgender Entwurf erarbeitet:

 

A.   Außenwirkung

 

Um die vorhandene Rhythmisierung und Gliederung des Gebäudes zu stärken, werden die einzelnen Baukörperelemente durch unterschiedliche Farben und Materialien differenziert. Der rot (warm) bzw. weiß (neutral) eingefärbte mineralische Strukturputz des Wärmeverbundsystems unterstreicht die differenzierte Kubatur des Gesamtbaukörpers.

 

Um die Gleichförmigkeit der Fensteranordnung zu brechen, werden einige der straßenbegleitenden Fenster spielerisch zufällig mit auf die Fassadenfarben abgestimmten farbigen Blendrahmen und Öffnungsflügeln ausgestattet. Die Fensteröffnungen der straßenseitigen Kinderzimmer werden im Brüstungsbereich erweitert, um die Attraktivität dieser Räume kindgerecht zu erweitern.

 

B.   Identifikationsmöglichkeiten

 

Die Fassaden der Treppenhäuser erhalten in ihrer gestalterischen Rolle als gliederndes Element eine in Struktur und Materialität von den Fassadenflächen der Wohnungen deutlich abgesetzte Fassadenbekleidung aus horizontal angeordneten Holzlamellen sowie auf Breite der Hauseingangselemente eine rahmenlose, punktbefestigte Glas-Vorhangkonstruktion. Aus dieser Glasfläche entwickelt sich das neue abgehängte Glasdach. Die Glasfassade erhält eine mit Siebdruck aufgebrachte transparente Farbgraphik. Die 6 Hauseingänge werden thematisch unterschiedlich behandelt, jedoch über ein gemeinsames Gestaltungs- bzw. Leitmotiv verknüpft. Durch die Themen-Eingänge soll ein hohes Maß an Identifikation der Bewohner mit dem eigenen Eingang erreicht werden.

 

C.   Übergänge vom öffentlichen Raum

 

Das entlang der Straße dicht wachsende Grün (Gehölze, Hecken) wird zurückgenommen, um den bereits bestehenden Hausbaum optisch hervorzuheben und die Eingangszone (Geste) zu stärken. Durch Vor- und Rücksprünge des Geländeniveaus wird eine Gliederung und Rhythmisierung der Vorzone erreicht. Jedem Eingang wird dadurch eine Entreesituation auf Bürgersteigniveau vorgelagert. Von hier aus erschließt der Bewohner das Grundstück über eine der Breite des Treppenhauses entsprechende Treppenanlage. Sie wird durch den vorhandenen Hausbaum und eine halbtransparente Box (Fahrräder, Müllbehälter) flankiert. Das erhöhte Geländeniveau markiert den halböffentlichen Bereich der jeweiligen Hausgemeinschaft mit Hof, Sitzstufen und Beeten.

 

D.   Aufenthalts- und Freizeitqualitäten im Außenraum (Terrassen, Austrittsmöglichkeiten - Balkone)

 

Ein durch die versetzte Anordnung der Baukörper geprägter Hof wird durch den Einsatz von platztypischen Materialien, wie Betonstein-Ökopflaster, und entsprechender Möblierung (Sitzquader, etc.) zum Begegnungs- und Aufenthaltsort.

 

Die Freitreppenanlage bezieht sich in ihrer Laufbreite auf das Haustürelement, während seitlich angeordnete Sitz- und Verweilstufen angeboten werden.

 

Die den 5‑geschossigen Gebäudekörpern im Bereich der Wohnräume (Gartenfassade) vorgelagerten schlecht nutzbaren Balkone werden abgebrochen und ersetzt. Die neuen, in der Ausrichtung um 90° gegenüber der ursprünglichen Anordnung gedrehten Balkone werden mittels einer freistehenden Stahlkonstruktion erstellt. Diese bietet zusätzlich die Funktion einer begrünten Rankhilfe (vertikale Gärten), um eine stärkere Verknüpfung der oberen Wohnungen mit den rückwärtigen Gemeinschaftsgärten zu ermöglichen.

 

Eine Neuordnung und damit verbundene Umgestaltung der genannten westlich gelegenen Freiflächen ist ebenfalls wünschenswert.

 

Um möglichst vielen Bewohnern eine kurze Verbindung zum Garten zu ermöglichen, wird unterhalb der Loggien das Terrain abgesenkt und ein gepflasterter Austrittshof errichtet. die Bewohner können somit auch den Untergeschossbereich des Gebäudekomplexes und den Garten über eine Treppenanlage erschließen.

 

Den ebenerdig gelegenen Wohnungen werden die bereits genutzten Mietergärten/Terrassen vorgehalten. Die repräsentativ angelegte Grünfläche im Westen wird zu einem gemeinschaftlichen Spiel- und Freizeitbereich umgestaltet. Im Zentrum dieser Anlage befinden sich, durch eine Hecke mit Weg zum Wohngebäude abgeschirmt, 3 Themenspielhügel, die durch ihre Ausprägung bzw. Möblierung Verweil- und Spielqualitäten aufweisen. Im nordöstlichen Bereich des Grundstücks befindet sich ein Grillplatz mit Bänken und Tischen.

 

Entlang des westlich gelegenen Weges werden Pflanz-/Gartenbereiche ausgewiesen, die von den Bewohnern individuell bewirtschaftet werden können.

 

 

Kostenberechnung Zusammenstellung der Kostengruppen (DIN 276)

 

KG StLB-Nr.

Kostengruppen (KG) nach DIN 276

 

EUR

 

100 / 1

Grundstück (siehe auch K1!*)

Summe

 

 

200 / 1

Herrichten und Erschließen

Summe

 

 

300 / 1

Bauwerk - Baukonstruktion

Summe

1.042.173,00

 

400 / 1

Bauwerk - Technische Anlagen

Summe

 

 

500 / 1

Außenanlagen

Summe

297.124,00

 

600 / 1

Ausstattung und Kunstwerke

Summe

-,--

 

700 / 1

Baunebenkosten

Summe

145.470,00

 

 

Zusammenfassung

Summe

1.484.767,00

 

 

Bauzeiten

 

Die Baumaßnahme soll im Herbst 2004 begonnen werden und dann in 3 Bauabschnitten bis zum Jahr 2006 abgeschlossen sein.

 

Finanzielle Auswirkungen:

Finanzielle Auswirkungen:

 

 

Haushaltsstelle

6157.95000

Bezeichnung

Soziale Stadt Fredenberg

Haushalt

 

 

(zutrff. bitte ankreuzen)

 

VermHH

Ausgaben

im HH-Jahr 2004

Folgekosten (= Betriebskosten)

 

593.907,20

 

Einnahmen

im HH-Jahr

künftige Mehreinnahmen

 

 

 

Deckung

durch Ansatz

493.907,20 €

 

durch HAR

100.000,00 €

Deckung bei üpl./apl.

durch Mehreinnahmen bzw. Minderausgaben incl. HAR bei

 

HSt.

Bezeichnung

Betrag

 

 

 

 

Bemerkungen

Die Förderung des Landes der Gesamtmaßnahme „Soziale Stadt/Fredenberg“ mit Städtebauförderungsmitteln beträgt 66,66 %

 

Anlagen:

Anlagen:

Lageplan

Auszug aus dem Handlungskonzept - Fortschreibung 2004 -

Entwurfspläne