Sachverhalt:
Sanierung Soziale Stadt
Salzgitter-Fredenberg
Mit dem
Ratsbeschluss vom 25. April 2001 zur förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebietes Salzgitter-Lebenstedt/Fredenberg wurde gleichzeitig mit dem
Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ein Maßnahmekatalog als
Handlungskonzept und Sanierungsprogramm beschlossen, das für die Durchführung
der Einzelmaßnahmen zugrunde zu legen ist. Im Rahmen dieses beschlossenen
integrierten Handlungskonzeptes wurde besonders die Sanierung von Wohngebäuden
mit dem Ziel der Attraktivitätssteigerung des Wohnstandortes “Fredenberg” und
der Verringerung von Wohnungsleerständen im Sanierungsgebiet Fredenberg
besondere Priorität zugeordnet. In der Fortschreibung des integrierten
Handlungskonzeptes Soziale Stadt Fredenberg aus dem Jahr 2004 ist dies weiter
präzisiert und die Maßnahme ”Gebäudesanierung und Wohnumfeldmaßnahme
Kurt-Schumacher-Ring 3‑ 13” explizit im Kosten-Maßnahmeplan
aufgeführt worden.
Gemeinschaftsprojekt
Soziale Stadt Salzgitter-Fredenberg - Preussag Immobilien GmbH
Die
Eigentümerin des Gebäudes Kurt-Schumacher-Ring ist die Emersion
Grundstücksverwaltungsgesellschaft ‑ vertreten durch die Preussag
Immobilien GmbH (PSI) aus Salzgitter. Bei der Sanierung des Stadtteils
Fredenberg war von Beginn der Gesamtmaßnahme deutlich, dass die
Wohnungsunternehmen als Haupteigentümer im Stadtteil ihrer Verantwortung
gerecht werden und einen Anteil zur Realisierung der Sanierungsziele tragen
müssen.
Neben dem gemeinsamen Projekt der äußeren Gebäudesanierung
und des Wohnumfeldes gehört zu dem Sanierungskonzept auch die Sanierung des
”Gebäudeinneren”, wie z.B. die Hausflure, die Kellerbereiche und die Wohnungen.
Diese zuletzt genannten Maßnahmen werden nicht gefördert, sondern von
der PSI allein finanziert.
Bewohnerbeteiligung
und Haustürgespräche
Im Rahmen dieses Projektes ist die PSI zusammen mit dem
Referat Soziale Stadt und Sanierung und dem Stadtteilmanagement Fredenberg neue
und innovative Wege der Mieterbeteiligung gegangen. Neben einer umfangreichen
schriftlichen Information über die baulichen Maßnahmen sind in sogenannten
”Haustürgesprächen” mit jeder Mietpartei des Gebäudes intensive Einzelgespräche
geführt worden. Inhalt dieser Gespräche waren die Erhebung der Bedürfnisse der
Mieter sowie eine Defizit- und Potentialanalyse des Ist-Zustandes des Gebäudes
und der Außenflächen, um die Ergebnisse bei der Sanierung mit einfließen zu
lassen. Dabei war die Qualität der Aussagen und die Mitwirkungsbereitschaft der
Bewohner sehr groß. So wurden ganz konkrete Vorschläge z.B. zu den Bereichen
Müllplatzgestaltung, Eingangsbereiche und Balkongestaltung gemacht. Aber auch
zur Farbe des Gebäudes oder zum Thema Mietergärten wurden Vorschläge gemacht.
Mit diesem Bündel an Vorgaben und Anregungen haben sich dann die Architekten
und Planer an ihre Arbeit gemacht. Die Mieterbeteiligung wird zudem vor,
während und nach der Bauphase weiter fortgesetzt, die Mieter werden durch
intensive Betreuung und Informationen über die nächsten Schritte der
Bautätigkeiten informiert.
Erläuterungsbericht
Das Gebäude am Kurt-Schumacher-Ring 3 ‑ 13
in Salzgitter-Fredenberg wurde 1969/70 errichtet. Das 5‑geschossige
Wohnhaus mit Flachdach beherbergt 54 Wohneinheiten mit
2 verschiedenen Wohnungstypen (ca. 74,00 qm/91,00 qm
Wohnfläche), die sich auf 6 Eingänge mit entsprechenden Treppenhäusern
aufteilen. Das Gebäude wurde als klassischer Mauerwerksbau (Kalksandstein) mit
Stahlbetondecken erstellt. Die Fassaden wurden mittels einer
Eternitplatten-Vorhangfassade (asbesthaltiger Faserzement) bekleidet. Die
Wirkung der durch 35 Jahre einwirkenden Witterungseinflüsse gealterten
Fassadenbaustoffe wirkt sich negativ auf das Gesamterscheinungsbild und somit
auf das Image der Wohnanlage aus. Darüber hinaus weisen die mangelhaften
Wärmeschutzeigenschaften des Wandaufbaus sowie der Fensterelemente sehr
unwirtschaftliche Energiebilanzen auf und entsprechen nicht dem aktuellen Stand
der Energieeinsparverordnung.
Dem über 100 m langen Wohngebäude sind parallel
angeordnet im Osten und Westen Freiflächen zugeordnet. Die Außenanlage inkl.
Zuwegung, rückwärtiger Bereich, Müllcontainerstandorte können als negativ und
nicht mehr zeitgemäß angesehen werden.
Das oben bezeichnete Gebäude befindet sich im
”Eingangsbereich” zum Stadtteil Fredenberg. Vor dem Hintergrund hat das Gebäude
aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten eine besondere Bedeutung für die
weitere Stadtteilentwicklung. Das Projekt wurde im Rahmen und nach den
Gesichtspunkten der Sozialen Stadt geplant und bearbeitet.
Die
entwurfsentscheidenden Aspekte sind:
A.
Die Wirkung des Gebäudes auf den Straßenraum und die Bedeutung als
zeichenhafter Eingang für den Stadtteil.
Gliederung und Rhythmisierung des Baukörpers und der
Fassade.
B.
Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohnhaus; individuelle
Eingangsbereiche.
C.
Übergang vom öffentlichen Raum (Straße - Stellplätze - Fußweg) zum
Halböffentlichen, privateren
Eingangsbereich.
D.
Aufenthalts- und Freizeitqualitäten im Außenraum (Terrassen,
Austrittsmöglichkeiten ‑ Balkone), Kommunikations- und Spielflächen.
E.
Abstellflächen, wie z.B. Kinderwagen, Spielgerät, Fahrräder und Müll.
Daraus resultierend wurde für das Projekt unter Beteiligung
der Bewohner folgender Entwurf erarbeitet:
A. Außenwirkung
Um die vorhandene Rhythmisierung und
Gliederung des Gebäudes zu stärken, werden die einzelnen Baukörperelemente
durch unterschiedliche Farben und Materialien differenziert. Der rot (warm)
bzw. weiß (neutral) eingefärbte mineralische Strukturputz des
Wärmeverbundsystems unterstreicht die differenzierte Kubatur des
Gesamtbaukörpers.
Um die Gleichförmigkeit der
Fensteranordnung zu brechen, werden einige der straßenbegleitenden Fenster
spielerisch zufällig mit auf die Fassadenfarben abgestimmten farbigen
Blendrahmen und Öffnungsflügeln ausgestattet. Die Fensteröffnungen der
straßenseitigen Kinderzimmer werden im Brüstungsbereich erweitert, um die
Attraktivität dieser Räume kindgerecht zu erweitern.
B. Identifikationsmöglichkeiten
Die Fassaden der Treppenhäuser
erhalten in ihrer gestalterischen Rolle als gliederndes Element eine in
Struktur und Materialität von den Fassadenflächen der Wohnungen deutlich
abgesetzte Fassadenbekleidung aus horizontal angeordneten Holzlamellen sowie
auf Breite der Hauseingangselemente eine rahmenlose, punktbefestigte
Glas-Vorhangkonstruktion. Aus dieser Glasfläche entwickelt sich das neue
abgehängte Glasdach. Die Glasfassade erhält eine mit Siebdruck aufgebrachte
transparente Farbgraphik. Die 6 Hauseingänge werden thematisch
unterschiedlich behandelt, jedoch über ein gemeinsames Gestaltungs- bzw.
Leitmotiv verknüpft. Durch die Themen-Eingänge soll ein hohes Maß an
Identifikation der Bewohner mit dem eigenen Eingang erreicht werden.
C. Übergänge vom
öffentlichen Raum
Das entlang der Straße dicht
wachsende Grün (Gehölze, Hecken) wird zurückgenommen, um den bereits
bestehenden Hausbaum optisch hervorzuheben und die Eingangszone (Geste) zu
stärken. Durch Vor- und Rücksprünge des Geländeniveaus wird eine Gliederung und
Rhythmisierung der Vorzone erreicht. Jedem Eingang wird dadurch eine
Entreesituation auf Bürgersteigniveau vorgelagert. Von hier aus erschließt der
Bewohner das Grundstück über eine der Breite des Treppenhauses entsprechende
Treppenanlage. Sie wird durch den vorhandenen Hausbaum und eine
halbtransparente Box (Fahrräder, Müllbehälter) flankiert. Das erhöhte
Geländeniveau markiert den halböffentlichen Bereich der jeweiligen
Hausgemeinschaft mit Hof, Sitzstufen und Beeten.
D. Aufenthalts- und Freizeitqualitäten im
Außenraum (Terrassen, Austrittsmöglichkeiten - Balkone)
Ein durch die versetzte Anordnung
der Baukörper geprägter Hof wird durch den Einsatz von platztypischen
Materialien, wie Betonstein-Ökopflaster, und entsprechender Möblierung
(Sitzquader, etc.) zum Begegnungs- und Aufenthaltsort.
Die Freitreppenanlage bezieht sich
in ihrer Laufbreite auf das Haustürelement, während seitlich angeordnete Sitz-
und Verweilstufen angeboten werden.
Die den 5‑geschossigen
Gebäudekörpern im Bereich der Wohnräume (Gartenfassade) vorgelagerten schlecht
nutzbaren Balkone werden abgebrochen und ersetzt. Die neuen, in der Ausrichtung
um 90° gegenüber der ursprünglichen Anordnung gedrehten Balkone werden mittels
einer freistehenden Stahlkonstruktion erstellt. Diese bietet zusätzlich die
Funktion einer begrünten Rankhilfe (vertikale Gärten), um eine stärkere
Verknüpfung der oberen Wohnungen mit den rückwärtigen Gemeinschaftsgärten zu
ermöglichen.
Eine Neuordnung und damit verbundene
Umgestaltung der genannten westlich gelegenen Freiflächen ist ebenfalls
wünschenswert.
Um möglichst vielen Bewohnern eine
kurze Verbindung zum Garten zu ermöglichen, wird unterhalb der Loggien das
Terrain abgesenkt und ein gepflasterter Austrittshof errichtet. die Bewohner
können somit auch den Untergeschossbereich des Gebäudekomplexes und den Garten
über eine Treppenanlage erschließen.
Den ebenerdig gelegenen Wohnungen
werden die bereits genutzten Mietergärten/Terrassen vorgehalten. Die
repräsentativ angelegte Grünfläche im Westen wird zu einem gemeinschaftlichen
Spiel- und Freizeitbereich umgestaltet. Im Zentrum dieser Anlage befinden sich,
durch eine Hecke mit Weg zum Wohngebäude abgeschirmt, 3 Themenspielhügel,
die durch ihre Ausprägung bzw. Möblierung Verweil- und Spielqualitäten
aufweisen. Im nordöstlichen Bereich des Grundstücks befindet sich ein
Grillplatz mit Bänken und Tischen.
Entlang des westlich gelegenen Weges
werden Pflanz-/Gartenbereiche ausgewiesen, die von den Bewohnern individuell
bewirtschaftet werden können.
Kostenberechnung Zusammenstellung der Kostengruppen (DIN
276)
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KG
StLB-Nr.
|
Kostengruppen
(KG) nach DIN 276
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EUR
|
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100 / 1
|
Grundstück
(siehe auch K1!*)
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Summe
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|
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200 / 1
|
Herrichten
und Erschließen
|
Summe
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|
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300 / 1
|
Bauwerk -
Baukonstruktion
|
Summe
|
1.042.173,00
|
|
400 / 1
|
Bauwerk -
Technische Anlagen
|
Summe
|
|
|
500 / 1
|
Außenanlagen
|
Summe
|
297.124,00
|
|
600 / 1
|
Ausstattung
und Kunstwerke
|
Summe
|
-,--
|
|
700 / 1
|
Baunebenkosten
|
Summe
|
145.470,00
|
|
|
Zusammenfassung
|
Summe
|
1.484.767,00
|
Bauzeiten
Die Baumaßnahme soll im Herbst 2004
begonnen werden und dann in 3 Bauabschnitten bis zum Jahr 2006
abgeschlossen sein.
