Vorlage - 5099/14

Betreff: Gründung des Städtischen Eigenbetriebes Gebäude, Einkauf und Logistik
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:1.2-Referat Organisation, IT und Controlling   
Beratungsfolge:
Personal- und Steuerungsausschuss Vorberatung
Wirtschafts-und Beteiligungsausschuss Vorberatung
02.12.2004 
Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Wirtschafts-und Beteiligungsausschusses an Verwaltung zurück verwiesen     
Finanzausschuss Vorberatung
09.12.2004 
60. öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Finanzausschusses an Verwaltung zurück verwiesen   
Verwaltungsausschuss Vorberatung
Rat der Stadt Salzgitter Entscheidung
15.12.2004 
36. nichtöffentliche/öffentliche Sitzung des Rates der Stadt Salzgitter geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

  1. Zum 30.12.2004 wird der Eigenbetrieb “Gebäude, Einkauf und Logistik” (GEL SZ) errichtet.

    Er ist organisatorisch und wirtschaftlich selbstständig nach kaufmännischen Grundsätzen zu führen.
    Die finanzwirtschaftliche Flexibilität ist durch die bestehende Sonderrechnung mit kaufmännischer Buchführung und eigenständigen Möglichkeiten zur Kreditaufnahme gewährleistet.

  2. Die zur Bewirtschaftung durch den Eigenbetrieb vorgesehenen Gebäude, Grundstücke mit den zugehörigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden in das Eigentum des Eigenbetriebes übertragen. Die Eigenkapitalausstattung wird auf 35 % des ermittelten Anlagevermögens festgesetzt. Die Eröffnungsbilanz ist zusammen mit der städtischen Bilanz und der Bilanz der anderen Eigenbetriebe vorzulegen.

  3. Der Eigenbetrieb erhebt für die Bereitstellung von Gebäuden Mieten (Vermieter-Mieter-Modell) und rechnet sonstige Dienstleistungen und Nebenkosten über Leistungsentgelte ab. Basis hierfür ist u.a. eine detaillierte Kosten- und Leistungsrechnung.

  4. Die der Anlage1 beigefügte Betriebssatzung wird beschlossen.

  5. Der als Anlage 2 beigefügte Wirtschaftsplan wird beschlossen.

  6. Der Eigenbetrieb wird durch einen noch einzustellenden Werksleiter geleitet. Eine entsprechende Stelle wird im Stellenplan 2005 ausgewiesen. Für die Zeit bis zur Ernennung eines neuen Werksleiters wird Herr Klaus Schröder zum Werksleiter ernannt.

  7. Der Eigenbetrieb ist aufgefordert, die Aufwendungen zu senken und / oder zusätzliche Erträge zu erwirtschaften. Das Betriebsergebnis sollte bis zum Jahre 2009 in der Summe der Maßnahmen so verbessert werden, dass insgesamt 5% der Aufwendungen des Jahres 2005 erreicht werden.

 

Sachverhalt:

Sachverhalt:

 

Wesentliche Ziele des Eigenbetriebes sind:

§                Die wirtschaftliche Leistungserfüllung,

§                Die Wettbewerbsfähigkeit

§                Die Nutzerorientierung (Eigenbetrieb als Servicedienstleister)

§                Der Erhalt respektive die Entwicklung der Vermögenswerte

§                Optimierung der städtischen Gebäudewirtschaft und Erzielung einer Haushaltsentlastung.

 

Die erwarteten Einsparungen durch optimierte Prozesse, der besseren Nutzung des Vermögens und durch mögliche Verkaufserlöse sollen dazu beitragen, die Werterhaltung des städtischen Vermögens zu sichern und den Modernisierungsstau sukzessive abzubauen. Wesentlich wird es sein, den Eigenbetrieb zu befähigen, eine kontinuierliche Modernisierung der städtischen Immobilien im Sinne des Werterhaltes umzusetzen. Dabei können auch Kooperationen mit Privatunternehmen oder alternative Finanzierungsinstrumente eingesetzt werden.

Durch das Vermieter-Mieter-Modell wird eine wirtschaftliche Steuerung der zur Verfügung gestellten Flächen als Kostenfaktor erfolgen. Bei den Gebäudenutzern sind die Mieten, Nebenkosten und Dienstleistungsaufwendungen zu budgetieren, damit ein sparsamer Umgang mit den Ressourcen angeregt wird. Für 2006 erhält der Eigenbetrieb den Auftrag, den Generalmietvertrag nutzerbezogen dahingehend zu modifizieren, dass einzelne Nutzer von Spezialimmobilien (z.B. Feuerwehrgebäude) einen erhöhten finanziellen Spielraum bei der eigenen Bauunterhaltung bekommen.

 

Um diese Ziele erreichen zu können, wird

·         die zentrale Flächenoptimierung durch den Eigenbetrieb vollzogen, die im Rahmen des Vermieter-Mieter-Modells als Potential geschätzt bis zu 10% (Schätzung der BSL-Unternehmensberatung und der WIBERA) der bisherigen Fläche ausmachen könnte. Unter Berücksichtigung der schon in der Vergangenheit vorgenommenen Optimierungsmaßnahmen erhält der Eigenbetrieb eine Einsparvorgabe von bis zu 5 % des Gesamtaufwandes von 2005 (ca. 1,5 Mio. € einschließlich eingesparter Abschreibungen und Zinsen), die in einem Zeitraum von 5 Jahren zu realisieren ist. Die betriebsbedingten Mehrkosten durch Schaffung einer Werkleiterstelle und die notwendige Beauftragung eines Wirtschaftsprüfers werden damit weit überkompensiert.

·         eine veränderte Arbeitsteilung zwischen Eigen- und Fremdleistung z.B. im Bereich des infrastrukturellen Gebäudemanagements erfolgen

·         die Optimierung der Prozesse rund um die Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg, unter Berücksichtigung wechselnder organisatorischer Bedürfnisse und technischer Entwicklungen angestrebt

·         ein wesentliches Einsparpotential (durch Energiemanagement, Bündelung von Ausschreibungen etc.) insbesondere im Bereich der Betriebskosten erzielt werden, da diese Kosten ca. 70 % der Gesamtkosten des Lebenszyklus einer Immobilie ausmachen.

 

Um eine ganzheitliche wirtschaftliche Begleitung der Immobilien zu gewährleisten und eine Vollkostenrechnung im Sinne aller Gebäude- und Servicekosten rund um die Immobilien darstellen zu können, werden Aufgaben und die entsprechenden Mitarbeiter aus den Fachämtern in dem Eigenbetrieb zusammengezogen.

 

Die hohe Kapitalbindung respektive die immensen Vermögenswerte erfordern es, das Immobilienmanagement als eine der zentralen Aufgaben des städtischen Vermögensmanagements zu definieren und betriebswirtschaftliche Instrumente einzusetzen. Eine besondere Rolle spielt hier die Kosten- und Leistungsrechnung zur Ermittlung der Kostenmieten pro Objekt und der Kosten der Dienstleistungen.

 

Grundlage der Gebäudewirtschaft ist die Vermögenserfassung der städtischen Mobilien und Immobilien. Die Arbeiten dazu sind im Zusammenhang mit der Vermögensbewertung im Rahmen des Doppikprojektes bereits geleistet worden. Die Bewertung des Vermögens erfolgte zu vorsichtigen Zeitwerten.

 

Das Investitionscontrolling durch die Kernverwaltung findet weiterhin statt. Die Steuerung des Eigenbetriebes erfolgt über die Instrumente des Beteiligungsmanagements auf der Basis der Rahmenrichtlinie für das Beteiligungsmanagement (hier insbesondere die Regelungen zum Berichtswesen).

 

Durch die Bündelung des städtischen Einkaufs sollen folgende Ziele erreicht werden

 

·         Erzielung von Preisvorteilen durch Abnahme größerer Mengen

·         Korruptionsvorbeugung

·         Steigerung der Ausschreibungs- und Vergabequalität.

Die sonstigen Serviceleistungen werden in den Eigenbetrieb verlagert, weil sie eine enge Verbindung zum Gebäudemanagement aufweisen.

Aufgabenstellung:

Planung, Bau und Bewirtschaftung aller städtischen Gebäude mit eigenen handwerklichen Hausmeisterkapazitäten, Vermietung der Gebäude im Sinne des Vermieter-Mieter-Modells mit Mietpreiskalkulation unter Berücksichtigung von Besonderheiten der Nutzergruppen, zentraler Einkauf, Umzugsorganisation, IT-Service, Gebäudereinigung, Poststelle, Druckerei, Telekommunikation oder Netze.

 

Diese gliedern sich in die Aufgabenbereiche:

 

·         technisches Gebäudemanagement

·         infrastrukturelles Gebäudemanagement

·         kaufmännisches Gebäudemanagement

·         Datenverarbeitung/Kommunikation

 

Der Eigenbetrieb ist im Rahmen des Vermieter-Mieter-Modells der Eigentümervertreter der Stadt Salzgitter für alle Immobilien seines Sondervermögens.

Die Einzelheiten regelt der Grundmietvertrag incl. die darin festgelegten besonderen Vereinbarungen je nach Nutzer.

 

- Eröffnungsbilanz

 

Anlagevermögen:
Übertragung der städtischen bebauten Grundstücke incl. der Gebäude zum 30.12.2004

Die Büroinfrastruktur einschließlich der DV-Hardware wird dem Vermögen der jeweiligen Fachdienste zugeordnet.

 

 

Liquide Mittel

Der Betrieb ist durch die Stadt zunächst mit Liquidität auszustatten. Damit verbunden ist die Einrichtung eines eigenen Bankkontos (verbundene Sonderkasse). Durch die Zahlung von Mieten und Dienstleistungsentgelten wird die Liquidität durch den eigenen Wirtschaftsbetrieb auf Dauer sichergestellt.


 

Eigen- und Fremdkapital

Die vorläufige Zuordnung der zu übertragenden Kredite und des Vermögens ist aus dem Wirtschaftsplan zu entnehmen. Das Ziel ist ein wirtschaftlich überlebensfähiger und auf der Basis eigener Miet- und Dienstleistungseinnahmen kostendeckend arbeitender Betrieb. Die Kredithöhe ist so gewählt, dass die Sonderrechnung ein Eigenkapital von anhaltsweise mindestens 35 % der Bilanzsumme aufweist und die Kreditzinsen zu keinen laufenden Verlusten führen. Das Stammkapital wird auf 25 Mio EUR festgesetzt ( anhaltsweise 10% des Vermögens ). Der Eigenbetrieb erhält ein langfristiges Darlehen von der Stadtverwaltung, das zu üblichen Konditionen verzinst und getilgt wird.

Die Eröffnungsbilanz kann erst vorgelegt werden, wenn die städtische Bilanz und die Bilanz der anderen Eigenbetriebe fertiggestellt ist, da alle Bereiche in einem engen Wirkungszusammenhang stehen und die Belastungen aus der Vermögens- und Schuldenzuordnung aufeinander abgestimmt werden müssen. Von daher enthält der Wirtschaftsplan noch vorläufige Werte.

Die Systematik der Mietkalkulation wird gemeinsam mit der WIBERA entwickelt (Anlage 3). Diese Mietkalkulation ist in 2005 und im Hinblick auf den Flächenbezug und die Leistungserbringung (Serviceleistungen, Hausdienste etc.) zu detaillieren.
Weitere Einnahmepositionen entstehen für Dienstleistungen wie Post, Ingenieurleistungen, Hard- und Softwarepflege und den Beschaffungsaufwand.

 

Rückstellungen

Für Pensionsleistungen, Mehrarbeitsstunden und Resturlaub sind analog zur Vorgehensweise bei der Stadt Rückstellungen zu bilden. Hinzu kommen sonstige Rückstellungen wie z.B. für unterlassene Instandhaltungsaufwendungen.

 

-  ILV und Kostenerstattung

 

Die Kosten der Bauunterhaltung werden über die Miete im Rahmen des Vermieter-Mieter-Modells abgegolten. Die Verrechnung der Produkte Neu-, Um-, Erweiterungsbau und Sanierung erfolgt im Rahmen der Leistungsverrechnung oder durch Aktivierung im Anlagevermögen.

Insbesondere im technischen Gebäudemanagement sind HOAI-fähige Dienstleistungen für aktivierungsfähige Maßnahmen zu erfassen und als Eigenleistung zu aktivieren.

 

Miete und Kalkulationssystematik

Der Eigenbetrieb entwickelt m2-Preise möglichst in Anlehnung an ortsübliche Vergleichsmieten (siehe Anlage Systematik der Mietkalkulation). Spätestens ab 2006 sollen die Mieten und Dienstleistungsentgelte in das Budget der Fachdienste eingestellt werden.

 

Infrastrukturdienstleistungen mit Einzelabrechnung

Services, die über den Grundmietvertrag hinaus gehen, sind gesondert abzurechnen.

 

Kommunikation/DV-Service

Im Rahmen der Strategieentscheidungen zur flächendeckenden Kommunikations- und Serverinfrastruktur werden Serviceleistungen in den Bereichen Beschaffung von Hard- und Software, der Betreuung des physikalischen Netzwerkes, der Telekommunikations- und Druckdienste erbracht.

 

Einkauf

Der Einkauf wird bis auf den Bereich Kraftfahrzeuge zentral über den Eigenbetrieb abgewickelt. Der jeweilige Beschaffungsaufwand des Eigenbetriebes wird im Budget der Fachdienste veranschlagt.

In der 1. Jahreshälfte 2005 ist eine Beschaffungsrichtlinie zu erarbeiten. Durch die Bündelung des Einkaufs werden nennenswerte Einsparungen durch die Realisierung von Mengenvorteilen und durch eine Intensivierung der interkommunalen Zusammenarbeit erwartet.

 

- Zusammenarbeit mit der Kernverwaltung:

 

Der eigenständige Verwaltungsbereich des Eigenbetriebes wird sich auf betrieblich notwendige Interessen konzentrieren. In fachspezifischen Fragen erfolgt eine enge Zusammenarbeit mit der Kernverwaltung, die z.B. in der Kämmerei das Zins- und Schuldenmanagement und in der Kasse die Verarbeitung vorkontierter Rechnungen sowie das Personalabrechnungsverfahren und eine Beratung in arbeitsrechtlichen Fragen übernimmt.

 

-  Kontrahierungszwang

 

Es besteht zunächst ein beidseitiger 5-jähriger Kontrahierungszwang (bis 31.12.2009).

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

 

Siehe Beschlussvorschlag Ziffer 7

 

Anlagen:

Anlagen:

Anlage 1 Betriebssatzung

Anlage 2 Wirtschaftsplan (wird nachgereicht)

Anlage 3 Schema Mietkalkulation

Anlage 4 Aufbauorganisation

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Aufbauorganisation EB 2 V aktuell (18 KB) PDF-Dokument (6 KB)    
Anlage 2 2 öffentlich Satzung (44 KB) PDF-Dokument (15 KB)    
Anlage 3 3 öffentlich WPEBGEL (209 KB) PDF-Dokument (33 KB)    
Anlage 4 4 öffentlich WPEBGELANLAGEN (69 KB) PDF-Dokument (22 KB)