Vorlage - 1512/15

Betreff: Umsetzungskonzept "Schulsanierungsplan 2007 plus"
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:EB 85 - Eigenbetrieb Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Salzgitter   
Beratungsfolge:
Betriebsausschuss Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Vorberatung
08.11.2007 
8. Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Werksausschusses Gebäudemanagement, Einkauf und Logistik Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Ausschuss für Bildung und Kultur Vorberatung
05.12.2007 
8. nichtöffentliche/öffentliche Sitzung des Ausschusses für Bildung und Kultur Kenntnisnahme bzw.Beschlussvorbereitung   
Verwaltungsausschuss Entscheidung

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag:

 

Das Umsetzungskonzept „Schulsanierungsplan 2007 plus“ wird gemäß der vorgelegten Prioritätenliste beschlossen.

 

Sachverhalt:

Darstellung des Sachverhalt:

 

Grundlage für diese Beschlussvorlage ist die Entscheidung des Rates vom 23.05.2007 gem. Vorlage 1068/15, die so genannte „PPP-Beschaffungsvariante“ für die Sanierung unserer Schulen nicht weiterzuverfolgen, das PPP-Projekt zu beenden und den Eigenbetrieb
SZ-G.E.L. zu beauftragen, die Schulsanierungen durchzuführen. Anschließend wurde mit Mitteilungsvorlage 1093/15 dem Verwaltungsausschuss der PPP-Abschlussbericht vorgelegt.

 

1. Ausgangssituation 2007

 

Wirtschaftsplan 2007

 

Die Wirtschaftsplanungen für die Jahre 2006 und 2007 sind im Eigenbetrieb  SZ-G.E.L. vor dem Hintergrund der s. g. „konventionellen Beschaffungsvariante“ erstellt worden, da noch keine Entscheidungsgrundlagen für alternative (PPP-) Beschaffungsvarianten im Rahmen des PPP-Projektes vorlagen.

 

Die wesentliche Ertragskomponente in der Gewinn- und Verlustrechnung des EB SZ-G.E.L. sind die Mieteinnahmen. Im Jahr 2006 musste noch eine haushaltstechnisch vorgegebene Miete in Höhe von 22,8 Mio. € abzüglich einer pauschalen Kürzung von 10% akzeptiert werden. Im Jahr 2007 enthält der Wirtschaftsplan erstmals den kostenorientierten Mietertrag

in Höhe von rund 25,959 Mio. €. Ausgehend von diesem Betrag werden die Verpflichtungen wie Abschreibungen, Zinsen und die Vermeidung von Substanzverlust durch bauliche Investitionen erfüllt.

 

Für das Jahr 2007 wurde eine Planung erstellt, die folgende Kosten und Investitionen beinhaltet:

 

Sanierungsmaßnahmen an Schulen:               4,9 Mio. €      (incl. 1,6 Mio. € Rückstelllungen                      für Sanierungsstau)

Investive Maßnahmen an Schulen:                   6,9 Mio. €      (incl. 2,5 Mio. € Investitionen für                       Sanierungsstau)

 

Gesamt:                                                          11,8 Mio. €

 

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen sind gegenüber 2006 (3,5 Mio. €) in 2007
(4,9 Mio. € incl. 1,6 Mio. € Rückstellungen für Sanierungsstau) um 1,4 Mio. € bzw. 40% ge­stiegen. Die investiven Maßnahmen an Schulen im Jahr 2006 (3,6 Mio. €) sind in 2007
(6,9 Mio. € incl. 2,5 Mio. € Investitionen für Sanierungsstau) um 3,3 Mio. € bzw. 92%

gestiegen.

 

Kostensituation 2007

 

Die derzeitige Kosten- und Ertragssituation stellt sicher, dass die anspruchsvollen Sanierungsaufgaben durchgeführt werden können. In der Planung werden die bereits eingetretenen Kostensteigerungen berücksichtigt. Die realisierten Synergie- bzw. Kosteneinspareffekte innerhalb der Organisation (Personalkapazitäten, Sachkosteneinsparpotential) wurden ebenfalls berücksichtigt. Vorrangiges Ziel ist es darüber hinaus, die voraussichtlichen Kostensteigerungen der nächsten Jahre mit geeigneten Maßnahmen aufzufangen. Ein höherer Kostenzuschuss durch die Stadt bzw. Mieterhöhungen sollen nur dann erfolgen, wenn alle sinnvollen Kosteneinsparmöglichkeiten ausgeschöpft wurden.

 

 

Personalsituation 2007

 

Die zur Aufgabenabarbeitung erforderlichen personellen Aufstockungen und Umwandlungen von befristet in unbefristete Arbeitsverhältnisse im Rahmen des Stellenplanes, vorrangig im Fachgebiet 85.1 „Technisches Gebäudemanagement“, sind bis Juni 2007 nicht vorge­nommen worden. Hier haben die politischen Entscheidungsträger bis Mai 2007 Rücksicht genommen auf eine eventuelle Realisierung des PPP-Projektes. Nun hat der Eigenbetrieb im Rahmen des Stellenplanes den Personalbedarf ausgeschrieben und nimmt derzeitig die Ein­stellungen vor. Parallel wird der Ausbau der Zusammenarbeit mit externen Fachleuten, Ingenieur- und Architekturbüros geprüft.

 

Der finanzielle Aufwand für die internen und externen Personalkosten ist innerhalb der kurz- und mittelfristigen Planungen der Gewinn- und Verlustrechung berücksichtigt.

 

 

2. Kosten- und Ertragsplanungen

 

Grundlage für die Wirtschaftsplanungen der Zukunft (dies ist im Wesentlichen die Erfolgsrechnung / Gewinn- und Verlustrechnung) bildet das Jahr 2007. Berücksichtigung findet der Mietertrag in Höhe von rund 26 Mio. € pro Jahr und die Zuschüsse für den Personalaufwand. Ab 2009 wird der Personalaufwand in die Mieterträge eingerechnet, damit eine objektbezogene Zuordnung des Personalaufwandes gewährleistet werden kann. Innerhalb der Position „Instandhaltungs-/Sanierungsmaßnahmen“ wird das Budget für die Sanierungsmaßnahmen an Schulen berücksichtigt. Dieses Budget ist der jeweiligen Ertragslage entsprechend angepasst. Für die Schulsanierungen stehen regelmäßig jährlich 5 Mio. € zur Verfügung. Der Aufwand für Personal (Löhne und Gehälter, Sozialversicherungen usw.) wird auf Basis der aktuellen Stellenbesetzung berücksichtigt.

 

 

3. Umsetzungskonzept für Schulsanierungsmaßnahmen gemäß Prioritätenliste

 

Vorgehensweise bei der Bewertungsermittlung

 

Zunächst wurden alle in Frage kommenden Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nach Liegenschaften und weiterhin nach unterteilten Einzelgebäuden bzw. Gebäudeab­schnitten kostenmäßig ermittelt. Danach wurde der Bewertungsschlüssel entwickelt. Den Bewertungskriterien wurden Bewertungsklassen aufsteigend nach Mängeltypen von 1 bis 5 zugeordnet. Diesen Bewertungsklassen wurde der Bewertungsfaktor als Multiplikator ab­steigend von 5 bis 1 zugeordnet. Der Bewertungsschlüssel ist in der Anlage 1 dargestellt. Bei kleinen Einzelgebäuden unter 1.000 m² wurde ein Abminderungsfaktor ermittelt, der die Bruttogrundfläche unter 1.000 m² als echten Dezimalbruch entsprechend der Fläche dar­stellt. Der so gebildete Produktwert der Einzelmaßnahme wurde als Dividend durch den Divisor der Bruttogrundfläche des Einzelgebäudes geteilt. Aus den Einzelwertquotienten wurde der Mittelwert pro Liegenschaft gebildet. Je höher dieser Wert ist, desto größer ist das Sanierungserfordernis in Bezug auf Priorität- und Liegenschaftsgröße.

 

An einem Bespiel (vgl. Anlage 2) wird diese Bewertungsermittlung nachfolgend verdeutlicht:

 

In einem Pavillon einer Schule mit einer Grundfläche von 905 m² wird u.a. erkannt, dass die Dämmung der obersten Decke erneuert werden muss. Die Kosten dafür betragen ca.
14.160 €. Diese Sanierungsmaßnahme wird der Bewertungsklasse 4 (Maßnahmen, die bauphysikalisch nicht zwingend erforderlich sind, aber im Zuge von großflächigen Sanierun­gen orientiert an der Wärmeschutzverordnung sinnvoll sind) zugeordnet. Diese Bewertungs­klasse 4 entspricht dem Bewertungsfaktor 2. Aufgrund der Fläche des Gebäudes von 905 m² wird der Abminderungsfaktor von 0,905 in die Ermittlung des Produktwertes eingerechnet. Es ergibt sich ein Wert von 25.631, der durch die Grundfläche von 905 m² geteilt wird. Dies Ergebnis, der sog. Einzelwertquotient, beträgt 28,3. Abschließend wird die Summe aller Einzelwertquotienten gebildet und daraus der Mittelwert für die Liegenschaft ermittelt, die als Bewertungszahl die Rangfolge auf der Prioritätenliste ergibt. In der Prioritätenliste wurden die Schulgebäude gekennzeichnet, die wegen schulentwicklungsplanerischer Aspekte (u.a. Entwicklung der Schülerzahlen) einer besonderen Beachtung bedürfen. Hieraus können sich Auswirkungen auf den Sanierungsbedarf/ -umfang und -zeitpunkt ergeben.

 

 

4. Kostenschätzung für den Schulsanierungsplan 2007 plus

 

In Anlage 3 (Sanierungs- und Modernisierungs-Prioritätenliste Schulen) ist der Gesamtsanierungsaufwand in Höhe von rund 52 Mio. € aufgeführt. Grundlage dafür ist eine objektbezogene Einzelaufstel­lung, die die Sanierungsmaßnahmen nach Gebäudeteilen und Gewerken beinhaltete. Hinzu­gerechnet werden die Kosten für die Sanierung der Außenanlagen (Grund- und Versor­gungsleitungen, Schulhöfe und Grünflächen) sowie die Nebenkosten nach HOAI. Ingesamt wird daher für die umfassende Schulsanierung ein Sanierungsbudget von 73 Mio. € einge­plant.

 

Im Vergleich zu dem im PPP-Projekt durch ein externes Ingenieurbüro ermittelten Sanierungsstau in Höhe von rund 44 Mio. €, sind in der aktuellen Bestandsaufnahme durch den Fachbereich 85.1 neben den Nebenkosten, den Kosten für Außenanlagen incl. Grundleitungen, den zukünftig unvermeidlichen Sanierungen der Dächer besonders die Energieversorgungsanlagen begutachtet worden.

 

Daher sind in diesem Sanierungsbudget weit reichende Sanierungsmaßnahmen der techn. Gebäudeausrüstung (TGA) in Höhe von rund 15 Mio. € enthalten, die u. a. auch positive energetische Auswirkungen haben und zur CO²-Minimierung beitragen werden.

 

In den Kosten sind keine „Schönheitsreparaturen“ enthalten. Ausnahme bilden lediglich die im Zuge der übrigen Arbeiten zwingend mit auszuführenden Malerarbeiten. Für Schönheitsreparaturen, die hier nicht als beliebige optische Verbesserungen verstanden werden, soll unter Federführung des FD 40 in einem von diesem Konzept unabhängigen und nächsten Schritt eine Planungsgrundlage erarbeitet werden.

 

Darin sollen die zwingenden ästhetischen Veränderungen in den Räumen, die Auswirkungen auf das Lernklima haben und eine pädagogische Funktion erfüllen, Berücksichtigung finden.

 

Als Richtschnur wurde zur Kalkulation des Sanierungsaufwandes der mit FD 40 abgestimmte „Baustandard Schulen“ (vgl. Anlage 4) angenommen.

 

 

5. Umsetzungszeitraum

 

Das Schulsanierungsbudget von 73 Mio. € ist in den Wirtschaftsplanungen des Eigenbetriebs SZ-G.E.L. mittelfristig darstellbar. Grundlage für die Berechnung des Umsetzungszeitraumes bildet das Budget in Höhe von 5 Mio. € pro Jahr für Schulsanierungen und die investiven Maßnahmen in Höhe von 2,5 Mio. € pro Jahr. Die Kosten für Schulsanierungen werden in der GuV-Planung berücksichtigt. Die investiven Sanierungsmaßnahmen von durchschnittlich 2,5 Mio. € jährlich werden im Rahmen der Vermögensplanung berücksichtigt. Sie sind nicht in der Ergebnisrechnung (GuV) enthalten und konkurrieren momentan nicht mit anderen Investitionen für Neu- und Erweiterungsbauten für Schulen (z.B. Ganztagsschulprojekte) innerhalb der mittelfristigen Finanzplanung.

 

Nicht auszuschließen ist, dass zusätzliche neue investive Bauvorhaben allerdings in Konkurrenz zur Schulsanierung treten können. Das für den Eigenbetrieb finanziell derzeitig max. darstellbare Investitionsvolumen beträgt 3,5 bis 4,0 Mio. € pro Jahr. Die Investitionshöhe entspricht ungefähr der jährlichen Abschreibung für Schulgebäude. Ein Substanzverlust in der Bilanz wird dadurch vermieden. Vor dem Hintergrund eines Sanierungs- und Investitionsstaus von 73 Mio. € ergibt sich ein rechnerischer Realisierungszeitraum von 9,86 Jahren ab dem Wirtschaftsjahr 2008.

 

 

6. Umsetzungsabfolge

 

Nach Beschlussempfehlung zu dieser Vorlage  erfolgt die Absprache mit den Schulleitungen der Schulen, die gemäß der Prioritätenliste die ersten fünf Ränge belegen hinsichtlich der zeitlich und organisatorisch möglichen Umsetzbarkeit. Das Ergebnis dieser Gespräche bildet die Grundlage für die weiteren Planungs- und Ausführungsschritte in Bezug auf Bauabschnittsbildung mit zugehöriger Zeitabfolge. Erst hiernach kann festgelegt werden, welche Arbeiten bauabschnittsgemäß an welchen Schulen zeitgleich sinnvollerweise parallel ablaufen können.

 

Um das geplante Jahresvolumen an Sanierungen zu erreichen, kann es möglich sein, dass weitere Schulen in vorgesehener Reihenfolge in diesen Prozess mit einbezogen werden.

Das Ergebnis ist in einem Rahmenterminplan zu dokumentieren und zur endgültigen Freigabe nochmals mit den verantwortlichen Betroffenen abzustimmen. Diese Vorgehensweise wiederholt sich jeweils blockweise mit den weiteren Schulen in absteigender Rangfolge.

 

Unvorhersehbare Bauteilschädigungen werden unabhängig von dieser Prioritätenliste in den kommenden Jahren weiterhin zeitnah mit abgearbeitet, wenn durch Substanzverlust sofortiger Handlungsbedarf gegeben ist.

 

 

 

 

 

 

( Klingebiel )                                                                                  ( Rosenthal )

 

 

 

Anlagen:

 

1.        Bewertungsschlüssel

2.        Beispielrechnung

3.        Sanierungs- und Modernisierungs-Prioritätenliste

4.        Baustandard Schulen

 

 

 

 

 

 

Anlagen:

Anlagen:

 

Anlagen:  
  Nr. Status Name    
Anlage 1 1 öffentlich Bewertungsschlüssel (25 KB) PDF-Dokument (3 KB)    
Anlage 2 2 öffentlich Beispielrechnung (17 KB) PDF-Dokument (5 KB)    
Anlage 3 3 öffentlich Sanierungs- und Modernisierungs-Prioritätenliste (26 KB) PDF-Dokument (15 KB)    
Anlage 4 4 öffentlich Baustandard-Schulen (26 KB) PDF-Dokument (5 KB)